처음으로 전셋집을 알아보는 사회초년생 이씨는 마음에 드는 집을 발견하고 무척 설렜습니다. 하지만 계약을 앞두고 주변에서 들려오는 여러 조언들에 혼란스러웠죠. 특히 친구가 "등기부등본은 확인했어?"라는 질문을 던지자, 이씨는 그제야 중요한 점을 놓친 것을 깨달았습니다.

이씨처럼 전세계약을 처음 경험하는 사회초년생들에게 등기부등본 확인은 보증금을 안전하게 지키는 가장 중요한 첫걸음입니다. 이번 글에서는 등기부등본을 어떻게 보고, 무엇을 확인해야 하는지 명확히 안내할게요.

등기부등본은 왜 꼭 확인해야 할까요?

등기부등본은 주택의 법적 상태를 알려주는 공적인 문서에요. 여기에는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있어요. 임차인이 전세 계약 전 알아야할 중요한 정보가 모두 기재되어 있답니다.

따라서 보증금을 지키기 위해서는 반드시 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야해요. 아무리 맘에 드는 좋은집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠! 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있답니다.

그리고 계약 직전뿐 아니라 잔금 지급 전에도 다시 한번 등기부등본을 확인해야 합니다. 중간에 주택의 권리 관계가 바뀌는 경우가 있기 때문이에요.

등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 '대법원 인터넷 등기소'에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마세요.열람비용은 700원이에요. 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지켜요!

※단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있어요. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 해요.

등기부등본은 어떻게 구성되어 있을까요?

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 가지 영역으로 구성됩니다.

먼저 표제부에서는 주택의 주소, 면적, 용도 등을 확인할 수 있어요.

1) 건물의 주소를 확인하세요. 여기 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 해요. 내가 103호에 입주하는데, 102호의 등기부등본을 보여줬다? 꼭 다시 제대로된 호수의 등기부등본을 보여달라고 하세요.

2) 건축물의 용도를 확인하세요. 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있으니, 집 알아볼 때 유의하세요!

3) 전유부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인하세요. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 해요.

4) 대지권이 있는지 확인하세요. 대지권이란 전유부분의 소유자, 즉 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말해요. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 해요.

5) 별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻해요. 별도의 권리가 설정되어 있는 거죠. 이렇게 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 합니다.

등기부등본 갑구 확인하기

갑구는 소유권 관련 정보를 담고 있습니다. 여기서는 소유자의 이름과 주소, 압류나 가압류 등 소유권을 제한하는 사항을 확인할 수 있습니다. 압류나 신탁이 있는 주택은 계약 시 큰 위험이 따를 수 있습니다.

1) 소유권 보존이란 ?처음 건물을 등기한 날짜예요. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있지요.

2) 누가 현재 소유자일까? ‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인이에요. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 해요.

3) 소유권 제한하고 있는 조건 확인압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등이 소유권이 제한되는 경우에요. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 해요. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면? 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없거든요. 꼭, 하나하나 확인해보세요.

등기부등본 을구 확인하기

을구에서는 근저당권이나 임차권 같은 소유권 이외의 권리를 확인합니다. 특히 근저당권 설정 금액이 높다면 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 꼭 확인하세요.

1) 소유권 이외의 권리 표시근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있어요. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있어요. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있어요.

2) 채권최고액채권 최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액이에요. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정해요. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 해요.

3) 채무자와 근저당권자 확인보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀요.

다가구주택이라면 더욱 꼼꼼히 살펴보세요

다가구주택은 한 명의 소유자에 여러 세입자가 있기 때문에 주의가 필요합니다. 이런 경우 먼저 들어온 세입자의 보증금이 나보다 우선적으로 보호받기 때문입니다.

선순위 보증금 규모는 ‘확정일자 부여 현황’을 통해 확인할 수 있습니다. 임대인에게 확정일자 확인 동의서를 요청하거나, 특약을 작성해 주민센터에서 직접 열람하는 방법이 있습니다.

이 과정이 번거롭더라도 나의 보증금을 보호하기 위해서는 필수적인 절차입니다.

등기부등본 외 추가로 확인할 서류

등기부등본으로도 확인할 수 없는 중요한 사항들이 있습니다. 임대인의 미납 국세나 임금 체불 확인 등이 이에 해당합니다.

미납 국세는 국세 완납증명서(홈택스), 임금 체불은 사회보험 완납증명서로 확인할 수 있지만, 이 서류들은 임대인의 동의가 필요합니다. 계약 전 임대인에게 꼭 요청해보세요.

결론적으로, 등기부등본 확인과 추가 서류 요청은 계약을 안전하게 하는 가장 중요한 절차입니다. 세이프홈즈의 정밀 진단 리포트를 활용하면, 이 모든 사항을 더욱 쉽게 점검하고 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.