전세를 알아보는 사회초년생 김씨는 한 가지가 가장 궁금했습니다. “이 집, 대체 얼마짜리예요?”

보증금이 싼 것 같기도 하고, 월세가 조금 비싼 것 같기도 하고… 주변 시세를 몰라 제대로 비교가 안 되자 김씨는 불안함을 느끼기 시작했어요. 특히 최근 뉴스에서 ‘깡통전세’라는 단어를 자주 접하다 보니, 혹시 내가 계약하려는 집도 그런 위험한 집은 아닐까? 걱정도 함께 커졌습니다.

그래서 이 글에서는 매매가격, 전세보증금, 월세금액이 적정한지 확인하는 방법과 전월세 전환율까지 활용해 집값을 똑똑하게 확인하는 팁을 알려드릴게요.

깡통전세를 피하려면 매매가격부터 확인하세요

먼저 확인해야 할 것은 이 집의 매매가격입니다. 전세보증금이 시세보다 너무 높다면, 집값이 떨어졌을 때 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 있기 때문이에요.

일반적으로 보증금이 주택 시세의 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 있다고 봅니다. 이 기준을 넘는 매물은 가급적 피하는 게 좋아요.

그렇다면 이 집의 매매가격은 어디서 확인할 수 있을까요?

• 등기부등본에 과거 매매기록이 있을 수 있어요. • 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)을 통해 최근 거래가를 확인할 수 있어요. • KB시세, 부동산테크, 공시가격 등의 시세 조회 서비스도 활용해보세요. • 오피스텔인 경우에는 국세청 기준가격도 참고 가능합니다.

모든 집의 정확한 시세가 공개된 곳은 없기 때문에, 여러 사이트를 비교하고 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

보증금과 월세가 적정한지도 꼭 비교해보세요

매매가격뿐만 아니라 전세 보증금이나 월세 수준이 적절한지도 비교가 필요합니다.

같은 동네 안에서 입지, 건축 연도, 평형대가 비슷한 집들의 보증금과 월세를 미리 조사해보세요. 중개사무소에 문의하거나, 인터넷 부동산 플랫폼(예: 직방, 다방, 네이버 부동산 등)을 통해 확인할 수 있어요.

같은 건물 내에 비슷한 구조의 다른 집과 비교하는 것도 좋은 방법이에요. 이를 통해 지나치게 비싼 금액에 계약하는 실수를 예방할 수 있습니다.

전·월세 전환율로 월세 적정성 계산해볼 수 있어요

혹시 이 집의 전세가격이 너무 부담스러워서 월세로 바꾸고 싶다면, 혹은 월세 금액이 적정한지 계산하고 싶다면 전월세 전환율을 활용해 보세요.

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 기준이 되는 비율로, 주택임대차보호법에 따라 상한이 정해져 있어요. 2021년 10월 기준 상한은 2.75%입니다.

공식은 다음과 같아요: 월임차료 = 2.75% × (전세보증금 – 월세보증금) × 1/12

예시로, 전세가 3억 원짜리 빌라에 월세보증금이 3천만 원인 경우 적정 월세는? → 2.75% × (3억 - 3천만) × 1/12 = 약 62만 원 이런 식으로 계산해 보면 월세가 터무니없이 비싼지, 합리적인 수준인지 스스로 판단할 수 있어요.

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집값, 보증금, 월세는 내가 감당할 수 있는 선에서 합리적으로 선택해야 합니다. 하지만 요즘은 집값 정보가 분산돼 있어 한두 곳만 보고 결정하면 실수할 수 있어요.

여러 플랫폼에서 매매가와 임대료를 비교하고, 전월세 전환율까지 활용하면 위험한 계약을 피하고 합리적인 조건의 집을 고를 수 있는 눈이 생깁니다.

혼자서 이런 정보를 하나하나 찾아보는 것이 어렵다면, 세이프홈즈의 정밀 진단 리포트를 활용해 보세요. 집값과 보증금의 적정성, 깡통전세 위험 여부, 숨겨진 부채까지 전문가가 분석해서 알려드려요.

‘이 집, 얼마예요?’ 라는 질문에 이제는 당당히 답할 수 있도록, 계약 전 꼼꼼한 정보 확인으로 소중한 보증금을 지키세요.