부모님의 지인을 통해 시세보다 저렴하게 방을 구하게 된 이씨. 집주인 어르신은 “우리 사이에 무슨 계약서냐, 서로 믿고 그냥 편하게 지내라”며 구두로 보증금과 월세, 계약 기간을 정했습니다.

이씨는 좋은 분이라는 생각에 별다른 의심 없이 보증금을 보내고 이사를 마쳤죠. 하지만 1년 뒤, 집주인은 “언제까지 살기로 한 적 없으니 집을 비워달라”며 말을 바꿨고, 심지어 보증금 액수도 처음에 이야기했던 것과 다르다고 주장했습니다.🤷🤷

서면으로 된 계약서가 없었던 이씨는 자신의 주장을 증명할 방법이 없어 눈앞이 캄캄해졌다고 해요. 과연 ‘믿음’만으로 내 소중한 보증금을 지킬 수 있을까요?

말로만 한 계약도 계약이지만 증거가 없어요

우리나라 민법은 계약의 자유를 원칙으로 하므로, 반드시 서면이 아닌 구두(말로만)로 합의한 계약도 법적으로는 유효합니다.

하지만 이는 양 당사자가 합의 내용을 모두 인정할 때의 이야기예요. 만약 이씨의 사례처럼 한쪽이 합의 내용을 부인하기 시작하면 문제가 복잡해집니다.

보증금 액수, 계약 기간, 월세, 수리 책임 등 중요한 사항에 대해 나의 주장을 뒷받침할 객관적인 증거가 없기 때문이죠

결국 임대차 계약서는 분쟁이 발생했을 때 나의 권리를 지켜줄 가장 강력하고 기본적인 증거 자료가 됩니다. ‘귀찮아서’, ‘잘 아는 사이라서’라는 이유로 작성을 건너뛰어서는 절대 안 되는 이유입니다.

확정일자를 받기 위해 계약서는 필수예요

계약서 작성은 단순한 분쟁 예방을 넘어, 임차인의 보증금을 지키는 법적 장치를 마련하기 위한 필수 조건입니다. 바로 확정일자를 받기 위해서죠.

확정일자는 해당 날짜에 임대차 계약서가 존재했음을 법적으로 증명하는 도장으로, 이를 받아야만 우선변제권이라는 강력한 권리가 생깁니다.

우선변제권이란, 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말해요.

그런데 이 확정일자는 완성된 형태의 ‘주택임대차계약서’가 있어야만 받을 수 있습니다. 영수증이나 메모지 같은 불완전한 서류에는 확정일자를 받을 수 없으며, 받더라도 법적 효력이 없어요.

확정일자를 받기 위한 계약서에는 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 기간, 보증금, 당사자의 서명 또는 날인 등이 반드시 명확하게 기재되어야 합니다. 즉, 서면 계약서가 없다면 우선변제권도 확보할 수 없는 셈입니다.

분쟁을 막아주는 든든한 기준, 계약서의 필수 기재사항

그렇다면 제대로 된 계약서에는 어떤 내용이 들어가야 할까요? 정해진 양식은 없지만, 공인중개사를 통해 계약할 경우 「공인중개사법」에 따라 다음과 같은 내용들이 필수로 기재됩니다. 계약서를 작성할 때 이 내용들이 모두 포함되었는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요해요.

✔️ 거래당사자의 인적사항: 임대인과 임차인의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처를 정확히 기재하여 계약의 주체를 명확히 합니다.

✔️ 물건의 표시: 주소, 건물 종류, 면적 등을 상세히 적어 어느 부동산에 대한 계약인지 특정합니다.

✔️거래금액 및 지급일자: 보증금, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 각각의 지급 날짜를 명확히 하여 금전 거래의 기준을 세웁니다.

✔️ 물건의 인도일시: 이사 날짜, 즉 실제 집을 넘겨받는 날을 정합니다.

✔️ 권리이전의 내용 및 계약의 조건·기한: 계약의 세부 조건이나 특별한 기한이 있다면 명시합니다.

✔️그 밖의 약정내용 (특약사항): 당사자 간의 특별한 합의 내용을 기재합니다.

나를 지키는 마지막 방패, 특약사항을 적극적으로 활용하세요

계약서의 기본 내용만큼이나 중요한 것이 바로 특약사항입니다.

특약사항은 법의 기본 원칙을 벗어나지 않는 선에서 당사자 간의 합의를 구체적으로 명시하는 부분으로, 미래에 발생할 수 있는 다양한 분쟁을 예방하는 역할을 해요.

임차인에게 유리한 보호 장치를 직접 마련할 수 있는 기회이므로 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

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이제 임대차 계약서 작성이 선택이 아닌 필수라는 점을 아시겠죠? 계약서는 단순히 형식적인 절차가 아니라, 분쟁 발생 시 나의 주장과 권리를 증명하고, 법의 보호를 받기 위한 전제 조건이며, 나의 소중한 보증금을 지키는 가장 기본적인 안전장치입니다.

하지만 법에서 정한 표준계약서 양식이 있더라도, 어떤 내용을 어떻게 적어야 나에게 유리한지, 불리한 독소조항은 없는지 일반 임차인이 판단하기는 어렵습니다.

세이프홈즈는 등기부등본 분석뿐만 아니라, 고객님이 작성할 임대차 계약서의 내용까지 꼼꼼하게 검토하여 법적 보호를 온전히 받을 수 있도록 돕습니다.