이제 막 취업에 성공한 사회초년생 손씨는 부푼 기대를 안고 첫 보금자리를 구하고 있었습니다. 다행히 마음에 쏙 드는 집을 발견했고, 공인중개사는 집주인이 두 명인 부부 공동명의 주택이라고 설명해주었죠.

그런데 계약 당일, 남편만 부동산에 나타나 ‘현재 아내와 이혼을 진행 중이라, 아내가 계약 자리에 참석하기 어렵다’는 예상치 못한 이야기를 꺼냈습니다.

사회 경험이 부족한 손씨는 순간 머리가 하얘졌습니다. 한 명이라도 동의하지 않으면 계약이 무효가 될 수 있다는 말은 들어본 것 같은데, 하물며 이혼 중인 부부라니. 이대로 남편과만 계약했다가 나중에 아내가 문제를 제기하면 소중한 보증금을 모두 잃게 되는 건 아닐까 하는 불안감에 휩싸였습니다.

결국 손씨는 혼자서는 도저히 판단할 수 없다는 생각에, 계약을 잠시 멈추고 저희 세이프홈즈에 다급하게 상담을 요청했습니다. 이처럼 공동명의 주택을 계약할 때, 소유자 중 일부만 참석한 경우 어떻게 대처해야 하는지 명확히 알아두는 것은 매우 중요해요.

부부라는 사실만으로 계약 권한이 생기지 않아요

많은 분들이 오해하는 것 중 하나가 바로 부부 사이의 ‘일상가사대리권’입니다. 우리 민법 제827조는 부부가 식료품 구입이나 월세 지급 등 일상적인 가사에 대해 서로를 대리할 권리가 있다고 정하고 있어요.

하지만 전세 계약처럼 거액의 보증금이 오가는 법률 행위는 일상적인 가사의 범위를 훨씬 벗어나는 중요한 재산 관리 행위입니다. 따라서 법원은 가옥을 임대하는 행위를 일상가사대리권의 범위에 포함하지 않아요.

즉, 남편이 아내의 명시적인 허락 없이 아내의 권리까지 대신 행사할 수 없으며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 부부라는 사실만으로는 계약의 안전성이 전혀 보장되지 않는다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

임대차는 ‘관리행위’, 지분 과반수 동의가 핵심이에요

그렇다면 공동명의 부동산의 임대차 계약은 왜 공유자 전원이 아닌 지분 과반수의 동의만으로도 가능할까요? 이를 이해하려면 민법에서 공동소유 부동산에 대한 권리 행사를 어떻게 구분하는지 알 필요가 있어요.

법은 그 행위의 중요도에 따라 보존, 관리, 처분 세 가지로 나누고, 각각 다른 동의 요건을 정하고 있습니다. 65조는 공유물의 ‘관리’에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다고 규정하고 있어요.

1. 보존행위 (각자 단독으로 가능): 주택의 가치를 보존하는 행위로, 누수가 생긴 곳을 수리하는 것처럼 급하고 필요한 조치를 말해요. 이는 다른 공유자의 동의 없이 공유자 누구나 혼자 할 수 있습니다.

2. 관리행위 (지분 과반수 동의 필요): 주택을 이용하거나 수익을 내는 행위로, 바로 이 ‘관리행위’에 주택을 임대하는 것이 포함됩니다. 우리 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정한다고 명시하고 있어요. 임대차 계약은 집을 팔아버리는 것이 아니라 빌려주고 수익을 내는 행위이므로, 법원은 공유자 전원이 아닌 지분 과부분수의 동의만으로도 충분하다고 보는 것이죠.

3. 처분·변경행위 (전원 동의 필요): 주택을 팔거나, 담보로 대출을 받거나, 집을 아예 허무는 등 소유권 자체에 큰 변동을 주는 행위입니다. 이러한 처분행위는 가장 중요도가 높기 때문에 반드시 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

결론적으로, 전세 계약은 ‘관리행위’에 해당하므로 지분 과반수의 동의만 확보되면 법적으로 유효한 계약이 되는 것입니다.

계약 전 등기부등본으로 반드시 확인할 사항

따라서 계약 현장에서 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본의 ‘갑구’를 확인하는 것입니다. 갑구의 ‘권리자 및 기타사항’ 란을 보면 소유자가 누구인지, 공동명의라면 각 공유자의 이름과 지분이 얼마인지 정확하게 기재되어 있어요.

예를 들어 부부가 각각 ‘지분 2분의 1’로 소유하고 있다면, 한 명의 지분만으로는 과반수(50% 초과)가 되지 않으므로 두 사람 모두의 동의가 필수적인 상황임을 알 수 있습니다.

계약에 참석한 사람의 지분이 과반수가 넘는지 계약 전에 반드시 등기부등본으로 확인하는 습관을 들여야 합니다.

지분이 부족하다면 위임장과 인감증명서를 요구하세요

만약 계약에 참석한 소유자의 지분이 과반수가 되지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 앞선 손씨의 사례처럼 남편의 지분이 2분의 1(50%)뿐이라면, 반드시 참석하지 못한 아내의 동의를 증명하는 서류를 요구해야 합니다.

이때 필요한 것이 바로 위임장과 인감증명서입니다. 위임장에는 부동산의 소재지와 계약의 목적(임대차 계약에 관한 모든 권한)이 명확히 기재되어 있어야 하고, 아내의 인감도장이 날인되어 있어야 해요

그리고 그 도장이 실제 아내의 것이 맞는지 확인하기 위해, 위임장에 찍힌 도장과 동일한 도장이 등록된 인감증명서(최근 3개월 이내 발급)를 함께 받아야 합니다. 이 두 서류가 있어야만 남편은 아내를 대리하여 유효한 계약을 체결할 권한을 갖게 됩니다.

과반수 동의를 확인했더라도 안심하기는 일러요

여기서 한 걸음 더 나아가, 임차인이 가장 안전한 길을 가기 위한 조언을 드릴게요.

예를 들어, 60% 지분권자와는 법적으로 유효한 계약을 맺을 수 있지만, 계약 만기 시 40% 지분권자가 ‘나는 동의한 적 없으니 보증금 반환에 협조할 수 없다’고 주장하며 분쟁이 발생하면 어떻게 될까요?

물론 최종적으로 임차인은 법에 따라 보증금을 돌려받을 수 있겠지만, 그 과정에서 내용증명을 보내고 최악의 경우 소송까지 가야 하는 등 극심한 스트레스를 받을 수 있습니다.🙍

따라서 법적 최소 요건은 ‘지분 과반수’의 동의가 맞지만, 임차인의 입장에서는 분쟁의 소지를 원천 차단하기 위해 ‘모든 공유자’의 동의를 위임장이나 계약서 특약의 형태로 받아두는 것이 가장 안전하고 마음 편한 방법입니다. 이것이 바로 신중한 임차인들이 법적 요건을 넘어 더 꼼꼼하게 확인하는 이유입니다.

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공동명의 주택 계약, 이제 핵심이 무엇인지 아시겠죠? ☺️

‘부부니까’, ‘가족이니까’ 같은 인간적인 관계를 믿고 계약하기보다, 등기부등본에 기재된 ‘지분 과반수’라는 법적 원칙을 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 더 나아가서는 소수 지분권자의 동의까지 확보하여 미래의 분쟁 가능성을 완전히 없애는 것이 현명한 선택이에요.

하지만 등기부등본의 지분 관계를 해석하고 위임장의 효력을 판단하는 등 복잡한 법률 관계를 일반 임차인이 혼자서 완벽하게 검토하기는 어렵습니다. ‘좋은 게 좋은 거’라는 식으로 넘어갔다가 자칫 큰 분쟁에 휘말릴 수 있죠.

세이프홈즈 안심 리포트는 복잡하게 얽힌 소유 관계를 낱낱이 분석하고, 계약 과정에 숨어있을지 모를 법적 함정까지 꼼꼼하게 점검합니다. 지금 들어가는 집의 보증금이 안전한지 궁금하다면, 더 이상 혼자 고민하지 말고 세이프홈즈의 문을 두드려 주세요. 🥰