대학 졸업 후 열심히 일해 모은 돈으로 첫 전셋집을 구한 김씨. 꿈에 그리던 독립 생활을 시작하며 미래를 계획했지만, 2년 뒤 계약 만기일에 김씨의 꿈은 산산조각 났습니다.

집주인은 연락이 두절되었고, 집은 이미 수많은 빚과 함께 경매로 넘어간 뒤였죠. 전 재산과도 같았던 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 된 김씨는 망연자실할 수밖에 없었습니다.

최근 뉴스에서 연일 보도되는 ‘전세사기’는 더 이상 남의 일이 아닙니다.

특히 사회 경험이 적은 청년층이 주된 표적이 되고 있어, 전체 피해액 3명 중 2명이 2030 청년이라는 통계도 있습니다. 도대체 우리가 아는 전세사기란 무엇이고, 어떻게 우리의 삶을 위협하는 걸까요?

전세사기는 뭘까요?

우리가 일상적으로 사용하는 ‘전세사기’라는 말은 법률 용어라기보다 사회적으로 통용되는 넓은 의미의 표현에 가까워요.

임차인의 입장에서 전세사기란, 임대차 계약이 끝났을 때 집주인의 재정 문제나 의도적인 행위로 인해 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 되는 모든 위험한 상황을 의미합니다.

집이 경매에 넘어가거나, 집주인이 세금을 체납했거나, 처음부터 보증금을 돌려줄 의사 없이 계약을 맺는 등 그 원인은 다양하죠. 임차인에게 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 돌려받는 것이므로, 이처럼 보증금을 위협하는 모든 상황을 ‘전세사기’의 범주로 이해하고 대비하는 것이 중요합니다.

법에서 말하는 사기죄는 어떻게 다를까요

그렇다면 법에서 정의하는 ‘사기죄’는 우리가 흔히 말하는 전세사기와 어떻게 다를까요?

우리 형법 제347조에서 규정하는 사기죄는 ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 행위’를 말합니다.

여기서 가장 중요한 핵심은 기망행위, 즉 ‘처음부터 상대를 속일 의도’가 있었는지 여부예요.

전세 계약에 적용해 보면, 집주인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 전혀 없으면서도 이를 숨기고 임차인과 계약을 맺어 보증금을 가로챘을 때 사기죄가 성립될 수 있습니다. 예를 들어, 이미 수백 채의 집을 소유해 세금과 빚이 가득한 ‘빌라왕’이 추가로 임차인을 들이는 경우가 이에 해당할 수 있죠.

보증금을 못 받아도 사기죄가 아닐 수 있는 이유

많은 피해자들이 가장 답답해하는 지점이 바로 여기에 있습니다. 분명히 보증금을 돌려받지 못했는데, 왜 집주인이 사기죄로 처벌받지 않는 경우가 생기는 걸까요?

이는 앞서 설명한 ‘속일 의도(고의성)’를 증명하기가 매우 어렵기 때문입니다. 예를 들어, 계약 당시에는 재정 상태가 멀쩡했던 집주인이 2년 사이 사업 실패나 급격한 부동산 시장의 변화로 인해 보증금을 돌려줄 수 없는 상태가 되었다면, 이는 ‘처음부터 속일 의도’가 있었다고 보기 어려워 형사상 사기죄가 아닌 민사상 채무불이행(빌린 돈을 갚지 못하는 것) 문제로 다뤄질 가능성이 큽니다.

임차인 입장에서는 결과적으로 보증금을 잃는 것은 마찬가지이지만, 법적으로는 이 둘을 엄격하게 구분하고 있어 안타까운 상황이 발생하는 것이죠.

그래서 보증금을 지키려면 위험 신호를 알아야 해요

이처럼 집주인을 사기죄로 처벌하고 보증금을 돌려받는 것은 매우 길고 어려운 싸움이 될 수 있습니다.

따라서 임차인에게 전세사기란 형법상 사기죄에 해당하는지 따지는 것을 넘어, ‘내 보증금을 위협할 수 있는 모든 위험 신호’로 폭넓게 이해해야 합니다.

집값보다 대출금과 보증금의 합이 더 큰 깡통전세, 등기부등본에 압류·가압류 등 위험한 권리가 설정된 주택, 신탁등기가 되어 소유권 관계가 복잡한 주택, 시세보다 현저히 저렴하게 나온 신축빌라 등이 모두 우리가 피해야 할 대표적인 위험 신호들입니다.