지방에서 유능한 인재를 영입하기 위해 고심하던 한 스타트업의 김 대표님. 그는 회사의 성장 동력이 될 직원을 위해 보증금 2억 원의 아파트를 회사 명의로 계약해 사택으로 제공하기로 결정했습니다.

그런데 계약 직전, 공인중개사로부터 “법인 명의의 계약은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수도 있다”는 이야기를 듣게 되었어요.

만에 하나 집이 경매에 넘어가기라도 하면 회사의 큰 자산인 보증금을 몽땅 잃을 수도 있다는 생각에 김 대표님의 마음은 복잡해졌습니다. 과연 법인의 이름으로 얻은 직원의 보금자리는 법의 보호를 받을 수 없는 걸까요? 🤔

원칙적으로 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못해요

결론부터 말하자면, 원칙적으로 법인은 주택임대차보호법의 보호 대상이 아닙니다.

주택임대차보호법은 자연인, 즉 개인의 주거 안정을 목표로 하는 법이기 때문이에요. 법의 보호를 받기 위한 핵심 요건 중 하나가 바로 ‘주민등록’인데, 법인은 서류상으로만 존재하는 법적 인격체일 뿐 실제 거주하며 주민등록을 할 수 없죠.

과거 대법원 판례 역시 법인이 직원 명의로 주민등록을 마쳤다 하더라도 이를 법인의 유효한 주민등록으로 인정할 수 없다고 판단했습니다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결). 따라서 일반적인 경우 법인은 이 법의 보호를 받기 어렵습니다.

예외 1. 한국토지주택공사(LH)와 지방공사는 보호 대상이에요

물론 모든 법인에게 예외가 없는 것은 아닙니다. 우리 법은 정책적인 필요에 따라 일부 법인을 보호 대상으로 명시하고 있어요.

그 첫 번째 예외가 바로 한국토지주택공사(LH)와 주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사입니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 이들 공공기관이 임차한 주택을 제3자에게 임대하는 경우, 법의 보호를 받을 수 있도록 길을 열어두었습니다.

이는 서민의 주거 안정을 위한 공적 기능을 원활히 수행하도록 돕기 위한 특별 규정이에요.

예외 2. 중소기업이 직원의 숙소로 임차한 경우 보호받을 수 있어요

김 대표님의 고민을 해결해 줄 수 있는 가장 중요한 예외 조항이 바로 여기에 있습니다. 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에는 예외적으로 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

이는 중소기업의 직원 주거 지원을 장려하고 근로자의 주거 안정을 돕기 위한 매우 중요한 규정이죠. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면, 중소기업 법인이 주택을 임차한 후 회사가 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 ‘주민등록’을 마치면, 그 다음 날부터 법인이 제3자에 대해 대항력을 갖게 됩니다. 즉, 직원의 주민등록이 법인의 대항력 확보 요건이 되는 것이에요.

직원이 바뀌어도 대항력을 유지하는 방법을 알아두세요

그렇다면 직원이 퇴사하고 새로운 직원이 입주하는 경우에는 어떻게 될까요?

이 경우에도 법은 보호의 연속성을 인정합니다. 기존 직원의 주민등록이 이전된 후, 회사가 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 법인의 대항력은 그대로 유지됩니다.

여기서 중요한 점은 대항력이 끊기지 않도록 기존 직원의 퇴거 및 전출과 새로운 직원의 입주 및 전입신고 절차를 매끄럽게 진행하는 것이에요. 다만, 이 혜택은 법률상 ‘중소기업’에만 해당하므로 대기업 등의 법인은 이 규정의 적용을 받을 수 없다는 점도 기억해야 합니다.

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결론적으로, 모든 법인이 주택임대차보호법의 사각지대에 있는 것은 아닙니다. 특히 중소기업의 경우, 직원 복지를 위해 마련한 사택의 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 명확한 장치가 마련되어 있죠. 핵심은 ‘회사가 계약하고, 실제 거주할 직원이 주민등록을 마치는 것’입니다.

세이프홈즈 안심 리포트는 개인 임차인뿐만 아니라, 직원의 사택을 구하는 법인 고객을 위해서도 정확한 권리 분석 서비스를 제공합니다. 계약할 주택의 안전성을 진단하는 것은 물론, 법인 계약 시 놓치기 쉬운 법적 요건과 절차를 꼼꼼하게 안내하여 회사의 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있도록 돕겠습니다.