최근 한국의 한 대학으로 교환학생을 온 찰스씨는 학교 근처에 원룸을 구했습니다. 계약 후 외국인등록증을 발급받았지만, 이사한 주소를 따로 신고해야 한다는 사실을 알지 못했어요. 🫢

‘전입신고’라는 말을 들어보긴 했지만 당연히 대한민국 국민에게만 해당되는 절차라고 생각했기 때문이죠. 그런데 몇 달 후, 집주인이 집을 팔았고 새로운 집주인은 찰씨의 계약을 인정할 수 없다며 집을 비워달라고 요구했습니다.

스미스씨는 한국의 법이 외국인인 자신을 보호해 주지 못할 것이라는 생각에 큰 불안감에 휩싸였습니다. 과연 외국인이나 해외에 거주하는 동포는 한국에서 임대차 계약 시 법의 보호를 받을 수 없을까요?

주택임대차보호법, 원칙적으로 대한민국 국민을 위한 법이에요

먼저 원칙부터 살펴보겠습니다. 주택임대차보호법 제1조는 이 법의 목적이 ‘국민의 주거생활 안정 보장’에 있다고 명시하고 있어요.

이 때문에 법의 보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 자연인, 즉 대한민국 국민입니다. 이 원칙만 놓고 보면 찰스씨처럼 외국 국적을 가진 사람은 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려워 보입니다.

하지만 우리 법과 판례는 일정한 요건을 갖춘 외국인과 재외동포에게도 예외적으로 법의 보호를 인정하고 있습니다.

외국인 등록과 체류지 변경신고를 마쳤다면 보호받을 수 있어요

외국인이라도 합법적인 절차를 거쳤다면 대한민국 국민과 동등하게 법의 보호를 받을 수 있습니다. 법원은 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 절차를 마쳤다면 주택임대차보호법의 보호 대상이 된다고 판단하고 있어요(서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결).

여기서 말하는 ‘전입신고에 준하는 절차’란 바로 외국인등록과 체류지 변경신고를 의미합니다.

출입국관리법에 따라 외국인등록을 한 외국인이 이사하여 체류지를 변경했다면, 반드시 새로운 체류지의 시·군·구청이나 관할 출입국·외국인청에 체류지 변경신고를 해야 해요. 

이 절차를 마치면 대한민국 국민이 전입신고를 한 것과 동일하게 대항력을 갖추게 되어 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

재외동포라면 국내거소신고로 권리를 확보하세요

그렇다면 외국의 영주권을 가졌거나 외국 국적을 취득한 동포, 즉 재외동포는 어떨까요? 재외동포 역시 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(재외동포법)에 따라 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.

재외동포가 장기체류를 위해 주택을 임차하는 경우, 국내거소신고를 하면 주택임대차보호법의 대상이 됩니다.

국내거소신고는 출입국·외국인청이나 사무소 등에 할 수 있으며, 이를 마치면 주민등록을 한 것과 같은 법적 효력을 갖게 돼요. 이후 발급받는 국내거소신고증은 주민등록증을 대신하는 신분증 역할을 하므로, 이를 통해 임대차 계약의 당사자로서 동등한 권리를 행사할 수 있습니다.

외국인과 재외동포도 잊지 말아야 할 확정일자를 알아두세요

체류지 변경신고나 국내거소신고를 통해 대항력을 갖추었다면 보증금을 지키기 위한 절반을 마친 셈이에요. 나머지 절반은 바로 확정일자를 받는 것입니다.

확정일자는 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리, 즉 우선변제권을 확보하기 위한 필수 절차예요.

이는 국적과 상관없이 모든 임차인에게 동일하게 적용됩니다. 임대차 계약서 원본과 신분증(외국인등록증 또는 국내거소신고증)을 가지고 가까운 주민센터나 등기소에 방문하여 계약서에 확정일자 도장을 받으세요.

이 간단한 절차까지 마쳐야만 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 강력한 보호 장치를 모두 갖추게 됩니다.

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결론적으로, 외국인이나 재외동포라 할지라도 합법적인 등록 및 신고 절차를 거친다면 대한민국 국민과 마찬가지로 주택임대차보호법의 든든한 보호를 받을 수 있습니다.

하지만 익숙하지 않은 행정 절차와 법률 용어 때문에 자신도 모르게 권리를 놓치는 경우가 많아요. 어떤 서류를 챙겨야 하는지, 어디로 가서 신고해야 하는지 막막하게 느껴질 수 있죠.

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