얼마 전, 생애 첫 독립을 준비하던 대학생 최씨가 세이프홈즈에 다급하게 문의를 주셨어요. 마음에 드는 원룸을 찾아 계약서를 작성하던 중, ‘임차인은 퇴거 시에 새로운 세입자를 반드시 구하고 나간다’는 특약사항을 발견했기 때문이죠.

집주인과 공인중개사는 관행이라며 서명을 권유했습니다. 최씨는 계약서에 한번 서명하면 무조건 따라야 하는 건지, 억울해도 법적으로는 어쩔 수 없는 건지 혼란스러운 마음에 잠을 이룰 수 없었다고 해요.

이처럼 많은 임차인들이 계약서의 특약 조항 앞에서 자신의 권리를 제대로 알지 못해 불리한 계약을 맺곤 합니다.

임차인을 보호하는 특별한 방패, 주택임대차보호법

이야기를 시작하기 전에, 주택임대차보호법이 왜 존재하는지부터 이해할 필요가 있어요.

일반적으로 계약은 당사자들이 자유롭게 조건을 정하는 것이 원칙이지만, 집을 빌리는 임차인은 집주인에 비해 상대적으로 약자의 위치에 놓이기 쉽습니다.

이러한 힘의 불균형을 바로잡고 임차인의 기본적인 주거 안정을 보장하기 위해 국가에서 특별히 만든 법이 바로 주택임대차보호법이에요.

주택임대차보호법 제1조는 이 법이 ‘국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적’으로 한다고 명확히 밝히고 있습니다. 즉, 이 법은 처음부터 임차인을 보호하기 위해 만들어진 강력한 방패인 셈이죠.

일반법보다 앞서는 특별법 우선의 원칙을 알아두세요

우리나라의 법 체계에는 ‘특별법 우선의 원칙’이라는 것이 있어요. 이는 특정 사안에 대해 일반적인 법과 특별한 법이 모두 존재할 경우, 특별법을 우선적으로 적용한다는 원칙입니다.

주택 임대차 관계에서는 주택임대차보호법이 특별법의 지위를 갖고, 민법이 일반법의 역할을 해요.

따라서 주택 임대차에 관한 분쟁이 생기면 민법의 조항보다 주택임대차보호법의 조항이 먼저 적용됩니다. 만약 주택임대차보호법에 관련 규정이 없는 부분에 한해서만 보충적으로 민법의 규정이 적용되는 것이죠.

임차인에게 불리한 약속은 무효가 되는 편면적 강행규정

이 글의 핵심이자, 앞서 최씨의 고민을 해결해 줄 가장 중요한 조항이 바로 주택임대차보호법 제10조입니다.

이 조항은 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있어요. 이를 법률 용어로는 편면적 강행규정이라고 부릅니다. ‘편면적’이라는 말처럼 한쪽, 즉 임차인에게 불리한 경우에만 법의 힘으로 해당 조항을 무효로 만든다는 의미예요.

반대로 임차인에게 유리한 특약, 예를 들어 ‘임대인은 1년 뒤 월세를 10% 인하한다’와 같은 조항은 법의 기준보다 임차인에게 유리하므로 당연히 유효합니다. 이처럼 주택임대차보호법은 임차인이 불리한 계약을 맺지 않도록 든든한 안전망 역할을 하고 있습니다.

실제 계약에서 무효가 될 수 있는 특약 사례를 확인하세요

그렇다면 실제 계약 현장에서 마주칠 수 있는 대표적인 불리한 특약에는 어떤 것들이 있을까요? 몇 가지 사례를 통해 알아보겠습니다.

사례 1: “계약 기간은 1년으로 하고, 1년 뒤 무조건 집을 비운다.” 주택임대차보호법 제4조는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하여 임차인에게 최소 2년의 거주 기간을 보장합니다. 따라서 임차인은 1년 계약을 했더라도 2년을 주장하며 거주할 수 있으며, 이 특약은 임차인에게 불리하므로 무효가 됩니다.

사례 2: “벽지, 장판 등 모든 수선 비용은 임차인이 부담한다.” 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 주택을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무, 즉 수선의무를 집니다. 통상적인 마모가 아닌 보일러 고장, 누수 등 주요 설비의 수선은 임대인이 책임져야 해요. 이를 일방적으로 임차인에게 떠넘기는 특약은 임차인에게 불리하여 무효가 될 소지가 매우 큽니다.

사례 3: “임대료(보증금, 월세)는 1년마다 시세에 맞춰 인상할 수 있다.” 주택임대차보호법 제7조는 임대료 증액 상한을 5%로 제한하고 있습니다. 시세가 아무리 많이 올라도 임대인은 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하여 올려달라고 요구할 수 없어요. 5%를 초과하는 인상을 가능하게 하는 특약은 당연히 무효입니다.

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계약서에 서명하기 전, 내가 가진 법적 권리가 무엇인지 아는 것은 매우 중요합니다. 주택임대차보호법은 여러분이 불리한 상황에 놓이지 않도록 지켜주는 강력한 법적 장치예요. 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽어보되, 불리해 보이는 특약이 있더라도 너무 겁먹지 마세요.

하지만 어떤 특약이 실제로 법에 위반되는지, 나에게 불리한 것인지를 일반 임차인이 스스로 판단하기란 쉽지 않습니다. 특히 교묘하게 작성된 계약서는 언뜻 보기에 합리적인 것처럼 보여 위험을 인지하기 더욱 어렵죠.

세이프홈즈 안심 진단 리포트는 등기부등본의 권리 분석과 더불어, 고객님이 체결할 계약서의 특약사항까지 검토하여 독소조항이나 불리한 조항은 없는지 꼼꼼하게 알려드립니다. 법의 보호를 제대로 받으며, 아는 만큼 당당하게 계약할 수 있도록 세이프홈즈가 함께하겠습니다.