최근 세이프홈즈를 통해 신혼집을 구하던 신혼부부의 사례를 소개해 드릴게요. 시세보다 저렴하고 위치도 좋은 아파트를 발견한 부부는 계약을 서둘렀습니다. 공인중개사에게서 등기부등본을 받았지만, ‘가등기’라는 낯선 단어가 눈에 띄었어요.

중개사는 “나중에 본등기하려고 임시로 걸어둔 것이니 괜찮다”고 설명했지만, 부부는 찜찜한 마음에 계약 직전 저희에게 등기부 분석을 의뢰했습니다.

분석 결과, 해당 가등기는 소유권 자체를 넘겨줄 수 있는 강력한 권리였고, 만약 가등기권자가 권리를 행사하면 부부의 전세 계약은 무효가 되어 보증금 전액을 잃고 길에 나앉을 수도 있는 위험천만한 상황이었습니다.

이처럼 등기부등본에 적힌 낯선 법률 용어 하나가 여러분의 소중한 전세 보증금을 한순간에 앗아갈 수 있어요.

계약 전 필독 서류, 등기부등본이란 무엇일까요

등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보와 소유권, 그리고 소유권 이외의 권리 관계를 기록한 공적인 문서예요.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. ‘갑구’에는 소유권에 관한 사항(누가 주인인지, 소유권에 제한이 있는지 등)이, ‘을구’에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항(대출, 전세권 등)이 기재되죠.

안전한 계약을 위해서는 이 갑구와 을구에 위험한 단어들이 없는지 반드시 확인해야 합니다.

압류·가압류, 집주인의 재정 상태를 알리는 위험 신호

등기부등본의 ‘갑구’에서 압류나 가압류라는 단어를 발견했다면 즉시 계약을 멈춰야 해요. 압류는 주로 세금 체납 시 국가기관(세무서 등)이 재산을 처분하지 못하도록 묶어두는 조치입니다.

가압류는 개인 간의 채무 관계에서 채권자가 소송을 통해 돈을 돌려받기 전까지 집주인이 재산을 마음대로 팔거나 처분하지 못하게 막는 임시 조치죠.

경우 모두 집주인의 재정 상태에 심각한 문제가 있음을 의미하며, 집이 경매로 넘어갈 가능성이 매우 높다는 강력한 위험 신호입니다.

근저당권, 액수가 과도하면 보증금 반환이 어려워져요

등기부등본의 ‘을구’에서 가장 흔하게 볼 수 있는 단어는 근저당권일 거예요. 이는 집주인이 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌렸다는 의미입니다. 근저당권 자체가 위험한 것은 아니지만, 그 금액이 중요해요.

안전의 기준선은 (근저당권의 채권최고액 + 나의 전세보증금)이 주택 시세의 70%를 넘지 않는 것입니다.

만약 이 합산 금액이 시세의 70%를 훌쩍 넘는다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가고 나면 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

가등기·소유권이전담보가등기, 내 보증금을 무력화할 수 있어요

‘갑구’ 또는 ‘을구’에 가등기나 소유권이전담보가등기가 설정되어 있다면 그 집은 계약 대상에서 제외하는 것이 원칙입니다. 가등기는 장래에 발생할 수 있는 소유권 변동 청구권을 미리 보전하기 위한 예비 등기예요.

만약 가등기권자가 나중에 본등기를 실행하면, 그 가등기보다 늦게 체결된 나의 임대차 계약은 효력을 잃고 새로운 집주인에게 대항할 수 없게 됩니다.

즉, 보증금을 돌려받지 못하고 집을 비워줘야 할 수 있는 최악의 상황을 맞을 수 있죠. 소유권이전담보가등기 역시 돈을 빌려준 채권자가 담보로 소유권을 넘겨받을 권리를 설정한 것이라 매우 위험합니다.

신탁등기, 진짜 집주인이 따로 있으니 계약 상대를 확인하세요

등기부등본 ‘갑구’의 소유자가 개인이 아닌 ‘OO신탁회사’로 되어 있다면 신탁등기된 부동산입니다.

이는 원래 집주인(위탁자)이 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 완전히 넘기고, 신탁회사가 부동산을 관리·처분할 권한을 갖는다는 의미예요.

이 경우, 임대차 계약의 권한을 가진 진짜 집주인은 신탁회사입니다. 만약 원래 집주인인 위탁자와 계약을 체결하면 그 계약은 법적으로 무효가 되어 주택임대차보호법의 보호를 전혀 받을 수 없습니다.

반드시 등기소에서 ‘신탁원부’를 발급받아 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁회사의 사전 동의가 필요한지 등을 확인하고 신탁회사와 직접 계약해야 합니다.

임차권등기, 보증금을 돌려주지 않은 흔적이에요

만약 등기부등본에 임차권등기가 기록되어 있다면, 그 집은 ‘이전 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못해 법적인 조치를 취했던 집’이라는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 임차권등기명령은, 임대차 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 등기부에 자신의 권리를 기록하는 제도예요.

즉, 등기부상에 임차권등기가 있다는 것은 집주인이 보증금을 상습적으로 제때 돌려주지 않을 가능성이 높다는 명백한 증거이므로 절대 계약해서는 안 됩니다.

등기부등본을 직접 발급받아 보아도, 낯선 법률 용어와 복잡한 권리 관계를 일반 임차인이 완벽하게 해석하고 그 위험성을 판단하기란 현실적으로 매우 어렵습니다. 단어 하나하나에 담긴 법적 의미와 그 파급 효과를 모른 채 ‘괜찮겠지’라는 마음으로 계약하는 것은 내 소중한 자산을 거대한 위험에 내맡기는 것과 같습니다.

세이프홈즈 안심 진단 리포트는 바로 이러한 정보의 비대칭성을 해결해 드립니다. 저희는 고객님이 계약하려는 집의 등기부등본을 전문가가 직접 분석하여, 오늘 설명해 드린 위험한 단어들은 물론, 숨겨진 다른 권리 관계까지 샅샅이 찾아내 그 위험도를 명확하게 알려드립니다.

등기부등본을 해석한 상세한 리포트를 통해, 보증금을 잃을 걱정 없이 안전한 집을 선택할 수 있도록 돕겠습니다.