🚨 전세 보증금을 못 받으면 어떻게 될까요?

이사가기로 한 날, 집주인이 갑자기 보증금 반환이 어렵다고 해요. 이미 새 집은 계약을 했고 계약금 500만원까지 지불한 상황이에요. 그런데 보증금을 돌려받지 못해 새로운 전세대출도 취소되고, 기존 대출 연장을 하지 못해 연체까지 되어버렸어요. 이런 상황에서 기존 임대인에게 이런 손해배상을 청구할 수 있을까요

전세 계약이 끝났다면, 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환할 의무가 있어요. 하지만 현실에서는 보증금을 돌려받지 못해 이사를 하지 못하거나, 추가적인 금전적 피해를 보는 사례가 많아요. 이런 경우, 임대인에게 단순히 보증금 반환을 요구하는 것 외에도 추가적인 손해배상을 청구할 수 있어요. 오늘은 그 방법을 통상손해배상과 특별손해배상을 기준으로 알아볼게요.

🔎 통상손해배상과 특별손해배상의 차이

손해배상에는 두 가지 개념이 있어요. 바로 통상손해배상과 특별손해배상이에요.

◾ 통상손해배상이란? - 계약을 위반했을 때 일반적으로 발생하는 손해에 대한 배상을 말해요. - 전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우, 미반환된 보증금 자체가 통상손해에 해당해요. - 법적으로도 임대인이 계약을 지키지 않았기 때문에, 반환을 거부할 경우 소송을 통해 강제 집행도 가능해요.

◾ 특별손해배상이란? - 계약 위반으로 인해 추가적인 손해가 발생했을 때, 이를 배상받는 것을 의미해요. - 하지만 특별손해를 인정받으려면 임대인이 그 피해가 발생할 수 있다는 사실을 미리 알고 있었거나, 충분히 알 수 있었던 경우여야 해요. - 예를 들어, 보증금을 받지 못해 새 집의 계약금을 날린 경우, 대출 연체로 인해 신용등급이 하락한 경우 등이 있어요.

즉, 통상손해는 계약 위반만으로 발생하는 손해이고, 특별손해는 임대인의 계약 위반으로 인해 추가적인 피해가 발생한 경우를 말해요.

💼 특별손해배상 청구 가능한 경우

그렇다면, 전세보증금을 제때 받지 못해 발생하는 손해 중 특별손해로 인정될 수 있는 경우를 살펴볼게요.

1️⃣ 새 집의 계약금을 날린 경우 - 전세보증금을 받아 새 집의 계약금을 치르려 했는데, 임대인이 돈을 제때 주지 않아 계약이 취소된 경우예요. - 만약 계약금이 500만원이었다면, 임대인이 그 금액을 배상할 수 있어요.

2️⃣ 이사 비용 손실 - 이미 이사 날짜를 정하고 이사업체를 예약했지만, 전세금을 받지 못해 이사를 못 하게 된 경우예요. - 이사 업체에 위약금을 지불했다면, 이 비용도 특별손해로 인정될 가능성이 있어요.

3️⃣ 대출 문제로 인한 금전적 손실 - 보증금을 받지 못해 새 전세대출을 받으려 했지만, 대출이 거부되거나 연체로 인해 높은 이자를 내야 했던 경우예요. - 기존 대출을 연장하지 못해 신용등급이 하락하는 등 추가적인 금융적 피해가 발생한 경우예요.

이러한 특별손해가 인정되려면, 임대인이 이러한 상황을 미리 알고 있었거나 충분히 예상할 수 있었어야 해요라는 점이 중요해요.

🔍 특별손해배상 인정받는 방법

특별손해를 배상받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 해요.

✅ 임대인에게 사전에 통보하기 - 보증금을 제때 주지 않을 경우 어떤 손해가 발생할지를 미리 알리는 것이 중요해요. - 계약 만료 전에 세이프홈즈의 내용증명 서비스를 활용해 보증금 반환을 요구하고, 보증금을 받지 못할 경우 발생할 피해에 대해 경고하는 것이 좋아

✅ 증거 확보하기 - 임대인과 나눈 문자, 통화 녹음, 계약서, 이사 예약 내역 등을 보관해두세요. - 피해가 실제로 발생했음을 증명할 수 있는 영수증이나 계약 취소 서류도 중요해요.

✅ 소송을 준비하기 - 임대인이 계속 보증금 반환을 미루거나 거부한다면, 민사소송을 통해 통상손해뿐만 아니라 특별손해도 함께 청구할 수 있어요.

⚖️ 지연이자와 계약금 청구도 가능할까요?

전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 손해배상 외에도 지연이자(연체 이자) 를 받을 수 있어요.

- 법적으로 전세보증금 반환이 지연되면, 임대인은 연 5%~12%의 지연이자를 지급해야 해요. - 만약 보증금을 1억 원 돌려받지 못했다면, 한 달 기준으로 약 41만 원(연 5%)~100만 원(연 12%)의 지연이자를 받을 수 있어요. - 이자는 계약 만료일부터 실제 반환일까지 계산되므로, 반환이 늦어질수록 금액이 커져요.

또한, 특별손해로 새 집의 계약금 손실이 발생했다면, 이를 임대인에게 청구할 수도 있어요.

보증금 반환 문제, 이렇게 대비하세요!

1️⃣ 계약 만료 전에 임대인에게 보증금 반환 요청을 명확히 하고, 필요하면 세이프홈즈 내용증명을 활용해 공식적인 요구를 하세요.2️⃣ 보증금을 제때 못 받으면 지연이자를 청구할 수 있어요.3️⃣ 계약금 손실, 이사비 위약금 등 특별손해도 배상받을 수 있지만, 임대인이 이를 알았다는 증거가 필요해요.4️⃣ 문자, 통화 녹음, 계약서, 영수증 등 모든 증거를 철저히 남기세요.5️⃣ 필요하면 법률 전문가(변호사)를 통해 소송을 준비하세요.

전세보증금 반환 문제는 누구에게나 일어날 수 있는 일이에요. 미리 대비하고, 필요할 때 적극적으로 법적 대응을 하면 불이익을 최소화할 수 있어요.