부동산 계약을 할 때는 기대감만큼 걱정도 많아질 수 있어요. 특히 큰 금액이 오가는 만큼 한순간의 실수가 큰 손실로 이어질 수도 있기 때문에 신중하게 계약을 진행해야 해요. 혹시 이런 고민을 해본 적 있나요?

"특약사항을 어떻게 작성해야 할까요?" "전세 대출이 안 되면 계약금을 돌려받을 수 있을까요?" "집주인이 갑자기 계약 해지를 요구하면 어떻게 해야 하나요?"

부동산 계약을 할 때 세입자가 꼭 알아야 할 중요한 사항들을 정리해 봤어요. 2025년 기준으로 흔히 발생하는 분쟁 사례와 예방법, 그리고 나의 권리를 보호하는 방법까지 자세히 알려드릴게요.

1. 계약 전 확인은 필수! 반드시 체크해야 할 3가지

부동산 계약은 신중해야 해요. 계약 전에 몇 가지 중요한 사항을 확인하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있어요.

첫 번째로, 등기부등본을 확인해야 해요. 집주인이 실제 소유자가 맞는지 꼭 확인해야 해요. 계약서를 작성하기 전에 등기부등본을 열람해서 소유자가 누구인지 확인하고, 계약 상대방이 소유자와 일치하는지 살펴봐야 해요. 또한, 해당 부동산이 근저당이나 가압류 같은 권리관계에 얽혀 있는지도 꼼꼼히 체크해야 해요. 만약 권리관계에 문제가 있다면 계약을 신중하게 고려하는 것이 좋아요.

두 번째로, 신분증과 위임장을 확인해야 해요. 계약을 진행하는 상대방이 집주인 본인인지, 대리인인지 반드시 확인해야 해요. 만약 대리인과 계약을 진행해야 한다면 위임장과 인감증명서를 요구해서 집주인으로부터 정식으로 위임을 받은 것이 맞는지 확인해야 해요.또한, 집주인에게 직접 연락해서 대리인에게 계약을 위임했는지 확인하는 것도 안전한 계약을 위한 필수적인 과정이에요.

세 번째로, 건축물대장을 확인해야 해요. 해당 건물이 불법 건축물이 아닌지 반드시 확인해야 해요. 위반 건축물로 등록된 경우 나중에 행정처분을 받을 수도 있고, 대출이나 보증보험 가입이 제한될 수도 있어요. 이런 문제를 방지하려면 건축물대장을 열람하고, 문제가 없는지 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요해요.

💡 계약 직전에 다시 한 번 등기부등본을 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 계약을 체결한 후 잔금을 치르기 전에 갑자기 권리관계가 변경될 가능성이 있기 때문에 마지막까지 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요해요.

2. 구두 약속은 위험해요! 특약사항을 적극 활용하세요

부동산 계약에서 구두로 한 약속은 법적으로 효력이 없는 경우가 많아요. 계약할 때 서로 합의한 사항이 있다면 반드시 계약서에 명확하게 기재해야 해요. 특약사항을 활용하면 계약 이후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있어요.

① 수리 책임을 명확하게 정해야 해요. 집을 빌릴 때 보일러, 수도, 전기 시설 같은 부분에 문제가 생겼을 때 누가 수리 비용을 부담할 것인지 명확하게 정해 놓아야 해요. 예를 들어, "보일러 고장 시 임대인이 수리한다." 또는 "전등 교체는 임차인이 부담한다." 같은 내용을 특약사항에 포함하면 나중에 분쟁이 생기는 것을 방지할 수 있어요.

② 계약 갱신 조건을 명확히 해야 해요. 임대차 계약이 만료될 때 임대인이 갱신을 거부하거나 임대료를 올리려 할 수도 있어요. 이런 상황을 대비하려면 계약서에 "갱신 시 임대료 인상 폭은 5% 이내로 한다." 같은 조항을 넣어두는 것이 좋아요.

③ 애완동물 사육 여부나 흡연 가능 여부도 명확하게 기재해야 해요. 집주인이 애완동물을 키우는 것을 허용하는지, 실내 흡연이 가능한지 등에 대한 내용을 미리 명시해 두면 불필요한 분쟁을 방지할 수 있어요.

특약사항은 계약서를 작성할 때 임대인과 협의해서 작성해야 해요. 단, 주택임대차보호법에 위배되는 내용은 효력이 없을 수도 있으니 주의해야 해요.

3. 전세 대출 & 보증보험을 받는다면, 반환 특약을 꼭 넣어야 해요

전세 대출이나 전세 보증보험을 이용할 계획이라면 계약서를 작성할 때 반드시 "반환 특약"을 추가해야 해요. 전세 대출이 거절되거나 보증보험 가입이 불가능한 경우를 대비하지 않으면 예상치 못한 금전적 손실을 볼 수 있기 때문이에요.

세이프홈즈를 이용하면 전세 대출이나 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인할 수 있어요. 복잡한 서류를 직접 알아볼 필요 없이, 등기부등본과 권리관계를 자동으로 분석해 대출 거절이나 보증보험 가입 불가 위험을 사전에 파악할 수 있어요.

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4. 계약금을 지급할 때도 신중해야 해요

계약금을 지급할 때는 신중하게 결정해야 해요. 계약금은 계약이 파기될 경우 위약금의 기준이 되기 때문에 너무 적게 주거나 너무 많이 주면 불리할 수 있어요.

일반적으로 임대차 보증금의 5~10% 정도를 계약금으로 설정하는 것이 적절해요. 또한, 계약금을 지급할 때는 반드시 영수증을 받아서 보관해야 해요. 가능하면 계좌 이체를 통해 지급하고, 이체 내역을 보관하는 것이 가장 안전한 방법이에요.

계약을 해제할 경우 계약금 반환 조건도 미리 확인해야 해요. 계약을 파기했을 때 계약금을 돌려받을 수 있는 경우와 돌려받을 수 없는 경우를 명확하게 계약서에 기재해야 나중에 불필요한 분쟁을 피할 수 있어요.

부동산 계약은 복잡해 보이지만, 미리 꼼꼼하게 준비하면 안전하게 진행할 수 있어요. 오늘 알려드린 주의사항들을 꼭 기억하고, 계약 전 하나하나 체크하면서 진행하세요. 전세 계약을 하기 전부터 보증금 보호까지 확실하게 준비하고 싶다면? 세이프홈즈가 함께할게요!