세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다갑자기 내 집이 경매 개시가 되어 계약금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 때 어떤 선택을 하는 것이 현명할까요?이번에는 경매 개시 되었을 때 그 대처방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 일반적으로 경매 사실을 평소에 등기부등본을 열람하다 보는 경우는 극히 드물고, 경매 개시 후 법원의 우편으로 안내장이 나와서 알게 될텐데요.내가 거주하고 있던 집이 경매로 넘어간다면 해당 집은 경매 낙찰자의 소유로 넘어가게 됩니다. 경매개시확인 후 과정을 진행하기 전에 우선적으로 내 집이 어떤 상태인지 현재 등기의 기본 사항을 열람하여 확인해야합니다.등기부등본 중 갑구(소유권)부분에서 압류, 가압류, 국세체납 등의 기록을 살펴봐야 합니다. 처음에는 특별한 표시가 없지만, 후에 국세 체납이나 개인, 은행 등에게 돈을 빌려 압류될 경우 등기부에 해당 사항이 추가로 기재됩니다.경매 개시 후 절차1. 경매 개시 내용 확인먼저, 경매 개시 내용을 확인해야 합니다. 사건 번호와 경매를 신청한 채권자를 기본적으로 확인해야 합니다.2. 보증금 반환 여부 확인그런 다음, 보증금을 돌려 받을 수 있는 상황인지 파악 한 후 우선변제권과 최우선변제권이 본인에게 해당되는지 확인해야 합니다.우선변제권/최우선변제권이란?전입신고를 하고 점유를 하게 되면 대항력이 생기는데요. 이 대항력에 확정일자를 더하면 우선 변제권이 생깁니다. 우선변제권은 임차주택이 경매되는 경우에 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.최우선변제는 법정 용어는 아니고 실무에서 사용하기 위한 용어입니다. 법에서는 "보증금 중 일정액을", "다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리" 정도로 표현합니다.3. 배당요구 신청서 준비하기이제 경매 법원에 임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청을 해야 합니다. 배당요구 신청서 서류는 경매 배당요구 종기기일까지 반드시 제출해야합니다. 통상적으로 법원에 비치된 서식은 권리신고 겸 배당요구의 신청서이므로 그 서식을 작성하여 권리신고와 배당요구 신청을 동시에 하면 됩니다. 이렇게 배당요구가 접수되면 법원은 그 소액 임차인을 이해관계인으로 간주하여, 필요한 모든 통지를 해당 게인에게 전달하게 됩니다.📍 배당요구 신청서 필수 준비 목록1) 배당요구 신청서2) 임대차계약서 사본, 확정일자 날인3) 주민등록등본4) 명도확인서 (배당을 받으면 집을 비워주겠다는 합의서)말소기준권리말소기준권리란 부동산 경매에서 낙찰이 이루어진 경우기존 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가혹은그대로 존재하여 낙찰자에게 인수되는가의 기준이 되는 권리입니다. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 등이 이에 해당되는데요. 만약 본인이 선순위라면 배당요구를 통해 배당금을 받고나머지 금액은 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.그러나 후순위에 있는 경우, 깡통전세이거나 유찰되어 낙찰금이 보증금보다적어지게 된다면 보증금을 받기 어려워질 수 있습니다.지금까지 계약금을 돌려받지 못한 상황에서 경매 당했을 때 어떻게 대처하면 되는지 그 절차와 말소기준권리까지 알아보았습니다.경매개시확인 후 절차를 잘 숙지하여 현명하게 대처하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

0·806

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 민사소송을 많이들 생각하실텐데요. 사실 소송에 대한 구체적인 전략은 각자의 상황마다 다르기 때문에 변호사와 상담하여 구체적인 사안에 대한 조언을 받는 것이 가장 좋습니다.전세사기에 대한 법적 조치로는 무엇이 있나요?법적 조치로는1) 형사고소- 처벌 및 심리적 압박 2) 보증금반환청구소송- 승소판결문 확보 가능3) 채권추심 절차- 금전회수 / 실질적 피해 회복이렇게 3가지가 있습니다.공인중개사가 전세사기에 적극 가담했다면 4) 공인중개사 및 중개사협회에 대한 손해배상청구도 생각해볼 수 있겠습니다. 이중에서도 특히 세입자들은전세보증금을 돌려주지 않는 집주인에 대하여'보증금반환청구소송'을 제기할 수 있는데요.보증금반환청구소송 승소 판결문을 통해 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있고, 특별손해에 대한 비용까지 청구할 수 있다는 특징이있습니다.​​보증금반환청구소송을 위해준비해야 할 것은 무엇인가요?1) 임대차계약서​2) 보증금을 지급했다는 증거​가 될 수 있는은행 거래 내역 혹은 현금영수증​3) 계약 종료를 입증할 증거들ex) 내용증명, 문자메시지, 통화 녹음 등​소송은 어떻게 진행이 되나요?1) 먼저, 임차인은 소장을 작성해야 합니다.소장에는 원고(임차인)와 피고(임대인)의정확한 이름, 주소, 연락처 등이 포함되어야 합니다.2) 그런 다음 '청구취지' 부분에 피고에게 어떤 사항을 요구하는지를 명확하게 작성하고, 그에 대한 이유인 '청구원인'을 작성해야합니다.3) 마지막으로, 임대차계약을 증명할 수 있는 임대차계약서 및 영수증과 함께 임대차계약 해지 후 보증금 반환청구를 통보했다는 내용증명을 첨부하여 제출합니다.만약 내용증명이 없는 경우, 임대인과 연락했던 문자메시지, 통화 녹음 등을 함께 제출하여 증거로 활용할 수 있습니다.소송 비용은 얼마인가요?보증금반환소송 비용​1. 변호사 선임료2. 법원에 내야하는 실비용이며, 소송에 들어간 비용은 추후 승소했을 때 임대인에게 청구할 수 있습니다. 물론 패소한다면 청구는 불가능합니다.전세사기는 그 수법이 다 다르기 때문에 소송을 진행하기 전, 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것을 가장 추천드립니다.적지않은 시간과 비용이 들 수 있는 소송,길고 힘든 과정일 수 있지만 포기하지마시고 끝까지 싸워 이겨서 보증금을 돌려받으실 수 있기를 바라겠습니다.감사합니다.

0·775

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다전세사기 피해자 신청이 가능한 것을 확인하셨나요? ​이번에는전세사기 피해자 신청을 어떻게 하는지 알려드리도록 하겠습니다.📍 전세사기피해자 결정 신청 안내✔ 신청대상 : 전세사기 피해로 인해 특별법 상 피해지원 희망 임차인 ✔ 신청장소 : 임차인 주민등록상 거주(혹은 피해주택) 소재지 관할                  시·도 전세사기 피해센터, 거주지를 이전한 경우                  피해 주 택 지역 관할 시·도에서 신청 가능📍 제출서류1) 결정 신청서2) 임대차 계약서 사본 1부3) 주민등록등표 초본 1부4) 개인정보 수집 및 이용 동의서5) 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부6) 경매 · 공매개시 관련 서류 사본7) 집행권원8) 임차권등기 서류위 제출 서류 중 1~3은 필수서류,4~8은 해당 사실이 있는 분만 제출하면 됩니다.※ 본인 확인을 위해 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)은   반드시 지참 해야합니다.각 서류를 하나씩 보겠습니다.1) 결정 신청서작성 서식은 시·도 또는 국토부 홈페이지, '안심전세앱'에서 다운받거나 접수처에서 제공합니다.2) 임대차계약서 사본 1부기존에 가지고 있는 임대차 계약서 원본이 아닌 사본을 준비합니다.3) 주민등록표 초본 1부 신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당합니다.​4) 개인정보 수집 및 이용 동의서   * 접수처에서 서식 제공합니다.5) 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부(출처 - https://blog.naver.com/032ojk/20200136127)​6) 경매·공매개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)다만, 이를 분실한 경우에는 등기사항전부증명서로 대신 가능합니다.​ * 등기사항전부증명서 발급 방법① 인터넷 등기소 상단 등기열람/발급 클릭    부동산 - 발급하기(출력) 클릭② 해당 페이지에서 조회하여 발급 받으시면 됩니다.    열람수수료 700원, 발급수수료 1,000원​7) 집행권원 (판결정본, 지급명령, 공정증서 등)  * 집행권원 : 국가의 강제력으로 실현될 청구권의 존재와 범위를                  표시하고 집행력을 부영하는 공정 증서​(츨처 : https://m.blog.naver.com/tlstjddyd1120/221299901936)8) 임차권등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)​📍서류 제출 방법위 서류들을 취합하여 임차인 주민등로상 거주(피해 주택) 소재지 관할 시도의 전세사기 피해센터에 제출​▶ 지자체별 전세사기 접수창구 및 담당자 연락처▶ 전세사기 피해자로 인정되면 아래와 같이 전세사기피해자,    전세사기피해자 등 결정문을 발급받으실 수 있습니다.​📍 지원대상 결정 절차1단계) 신청 - 피해 임차인2단계) 접수·조사 - 광역시·도 * 신청일로부터 30일 이내3단계) 피해자결정 및 결과(결정문)송달 - 국토부 (위원회) - > 임차인 * 안건상정 후 30일 이내 (15일 연장 가능)4단계) 지원혜택신청 - 임차인 -> 관련기관 ※ 결과에 이의가 있는 신청인은 송달일로부터    30일 이내 이의신청 가능    (국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내 재심의결과 통보)지금까지 전세사기 피해자 신청을 해야 할 때 제출 해야 할 서류로는무엇​이 있는 지, 어떤 절차로 이루어지는 지에 대해 알아보았습니다.​꼼꼼히 확인 하신 후서류들을 잘 챙겨서 제출하시길 바랄게요!

0·578

​세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.전세사기를 당했을 때 무엇부터 해야할지 막막하고 모든 것이 막연하기만 할 겁니다. 지금 많이 경황도 없고 힘드실테지만, 전세사기를 당했다는 것을 인지한 그 시점부터 무엇을 하면 될지 알기 쉽게 알려드리도록 할게요.가장 먼저, 전세사기 피해자 신청 가능한지 확인해야 합니다.📍 전세사기피해자등 결정을 위한 4가지 요건1) 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우입니다. 임차권등기를 마친 경우도 인정됩니다.2) 임대차보증금이 3억원 이하인 경우입니다. 이 때 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정 가능합니다.3) 다수의 임차인에게 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우입니다. 예를 들어, 임대인의 파산 또는 회생, 임차주택의 경매 등이 해당됩니다.4) 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우입니다. 예를 들어, 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입하는 경우입니다.​📍 지원대상-위 1~4요건을 모두 충족한 임차인이라면 특별볍상 규정하는 모든 지원이 가능합니다.-위 2, 4요건을 충족한 임차인은 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능합니다.-위 1, 3, 4요건을 충족한 임차인은 특별법상 조세채권안분 지원 가능합니다.📍 적용제외 대상(보증가입) 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우입니다.(최우선변제) 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금 보다 같거나 적은 경우입니다.(자력회수) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우입니다.이렇게 전세사기 피해자 신청이 가능한지 확인한 후 자신의 상황을 정확히 파악해야 해요. 상황을 알고 어떤 단계를 진행해야 할 지 정확히 알고 있어야 합니다.내용증명(계약만료 2개월 전)전세계약을 해지하기 위해서는 계약 만료 2~6개월 전에임대인에게 해지 의사를 알려야 하는데요. 이때 주의할 점 두가지가 있습니다.1) 계약 해지 의사 표시 후 임대인에게 '동의'한다는 답장을 받아야 한다.2) 반드시 '기록'으로 남겨야 한다. 문자, 카카오톡, 녹음도 좋지만 더욱 확실하게 하기위해서는 '계약 종료 내용증명'을 해야합니다.내용증명이란 발신인이 보낸 우편물 내용과 송신 일자를 우체국이 증명하는 서비스입니다. 쉽게 말해 우체국이 편지의 내용과 날짜를 증명해주는 것이죠. 내용 증명 자체가 법적인 효력이 발생하는 것은 아니지만, 사실을 통지했다는 증거가 됩니다.🙋‍♂️ 내용 증명은 꼭 변호사를 통해야 하나요?💁‍♀️ 꼭 변호사 이름으로 보내야 하는 것은 아닙니다.      개인 이름이나 변호사 이름이나 효과는 원칙적으로     같습니다.     임대인 / 임차인 / 우체국이 가져야 하므로      총 3부를 작성하여 발송하고, 임대인 측에서      이를 받으면 인정됩니다.**임대인의 사기 혐의가 충분할 경우 2~6개월이라는 기간과 상관없이 중도해지 내용증명 발송 후 중도해지가 가능합니다.만약 전세사기 의심되는 상황이라면, 본인의 전세사기 기간이 많이 남아있다고 하더라도 중도에 해지 소송을 통해서 계약을 빠르게 종료시키고 경매 등 강제 집행 절차를 진행할 수 있습니다.출처 : https://blog.naver.com/lawyer8588/222893293076임차권등기명령 신청 (계약만료 후)임차권은 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 말해요. 즉, 임차권등기명령은 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 '등기'한다고 생각하면 됩니다.임차권등기명령은 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위한 방법 중 하나 입니다. 보통 전세집 계약 시, 계약 만료일이 되기 전 이사할 집을 먼저 알아보잖아요? 😏새로 이사갈 집과 전세계약을 마쳤는데 기존에 살던 집 임대인이 기간이 만료됐음에도 돌려줄 돈이 없다고 하면 임차인 입장에선 곤란한 상황이 발생합니다.​ 바로 이때, 임차권등기명령을 진행하면 됩니다. 임차권 등기명령의 설정 방법은 임차인이 임차한 주택 소재지에 위치한 관할법원에서 할 수 있습니다.​   ✔ 임대인 소유 등기사항 증명서  ✔ 확정일자가 찍힌 임대차 계약서  ✔ 주택의 인도와 주민등록을 마친 날 증명 서류위 서류들을 준비하셔서 관할 법원에 신청하면 됩니다. 임차권 등기가 등기상 표현되려면신청일로부터 약 1~2주 정도 소요 됩니다.전세보증금반환소송위 과정을 모두 거쳤음에도 임대인에게 연락이 닿지 않았거나, 계약이 종료된 이후에도 보증금을 돌려받지 못한다면 전세 보증금 반환 소송을 진행하실 수 있습니다.  ✔ 임대차계약서  ✔ 보증금을 지급했다는 증거      (은행거래내역, 현금영수증 등)  ✔ 위와 같이 계약 종료를 입증할 증거들      (내용증명, 문자메시지, 통화 녹음 등)전세금반환소송 비용은 변호사 선임료와 법원에 내야 하는 실비용이며, 소송에 들어간 비용은 추후 승소했을 때임대인에게 청구할 수 있습니다. 물론 패소하게 될 경우 청구는 불가능하겠죠.전세금반환소송은 "대화 → 내용증명 → 소장 작성 → 소장 접수 → 서면공방 → 변론 기일(조정 기일) → 판결" 순서로 진행됩니다. 여러차례 서면으로 공격과 방어를 하면 재판부는 변론 기일을 잡습니다. 이때 상대방의 법률적 대응 태도에 따라 횟수가 결정됩니다.조정기일이 잡힐 수도있습니다. 조정기일은 합법적으로 서로 간의 협의를 하는 절차라고 보시면 됩니다.확정판결을 가지고 경매이후 재판부는 모든 서면과 변론 내용을 종합하여 판결을 내립니다. 만약 판결후에도 세입자에게 돈을 지급하지 않는다면 판결문으로 강제 집행을 할 수 있습니다. 대표적으로 '채권압류 및 추심', '부동산 경매', '부동산 압류' 등이 있습니다.지금까지 상황별로 어떻게 대처해야 할지 알려드렸는데요. 전세사기는 그 후 대처도 정말 중요합니다. 대처 방법에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는 기회도 올 수 있으니깐요! 전세사기 피해자 신청이 가능한지 확인 후 자신이 어떤 상황에 처했는지 파악해보시길 바랍니다.포기하지 말고 끝까지 함께 보증금을 되찾아봅시다.

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