세이프홈즈 고객사례

발로 뛰며 알아봐도 복잡했는데,
세이프홈즈한눈에 딱 정리해주더라고요

전세사기로 인지했을 때 무엇을 해야 하나요?
전세피해자 전세사기로 인지했을 때 무엇을 해야 하나요?

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전세사기로 인지했을 때 무엇을 해야 하나요?


세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해
2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.


전세사기를 당했을 때 무엇부터 해야할지 막막하고 모든 것이 막연하기만 할 겁니다. 지금 많이 경황도 없고 힘드실테지만, 전세사기를 당했다는 것을 인지한 그 시점부터 무엇을 하면 될지 알기 쉽게 알려드리도록 할게요.


가장 먼저, 전세사기 피해자 신청 가능한지 확인해야 합니다.



📍 전세사기피해자등 결정을 위한 4가지 요건


1) 주택의 인도주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우입니다. 임차권등기를 마친 경우도 인정됩니다.


2) 임대차보증금이 3억원 이하인 경우입니다. 이 때 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정 가능합니다.


3) 다수의 임차인에게 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우입니다. 예를 들어, 임대인의 파산 또는 회생, 임차주택의 경매 등이 해당됩니다.


4) 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우입니다. 예를 들어, 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입하는 경우입니다.



📍 지원대상


-위 1~4요건을 모두 충족한 임차인이라면 특별볍상 규정하는 모든 지원이 가능합니다.


-위 2, 4요건을 충족한 임차인은 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능합니다.


-위 1, 3, 4요건을 충족한 임차인은 특별법상 조세채권안분 지원 가능합니다.



📍 적용제외 대상


(보증가입) 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우입니다.


(최우선변제) 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금 보다 같거나 적은 경우입니다.


(자력회수) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우입니다.


이렇게 전세사기 피해자 신청이 가능한지 확인한 후 자신의 상황을 정확히 파악해야 해요. 상황을 알고 어떤 단계를 진행해야 할 지 정확히 알고 있어야 합니다.



내용증명(계약만료 2개월 전)


전세계약을 해지하기 위해서는 계약 만료 2~6개월 전임대인에게 해지 의사를 알려야 하는데요. 이때 주의할 점 두가지가 있습니다.


1) 계약 해지 의사 표시 후 임대인에게 '동의'한다는 답장을 받아야 한다.

2) 반드시 '기록'으로 남겨야 한다. 문자, 카카오톡, 녹음도 좋지만 더욱 확실하게 하기위해서는 '계약 종료 내용증명'을 해야합니다.


내용증명이발신인이 보낸 우편물 내용과 송신 일자를 우체국이 증명하는 서비스입니다. 


쉽게 말해 우체국이 편지의 내용과 날짜를 증명해주는 것이죠. 내용 증명 자체가 법적인 효력이 발생하는 것은 아니지만, 사실을 통지했다는 증거가 됩니다.


🙋‍♂️ 내용 증명은 꼭 변호사를 통해야 하나요?


💁‍♀️ 꼭 변호사 이름으로 보내야 하는 것은 아닙니다. 

     개인 이름이나 변호사 이름이나 효과는 원칙적으로

     같습니다.


     임대인 / 임차인 / 우체국이 가져야 하므로 

     총 3부를 작성하여 발송하고, 임대인 측에서

     이를 받으면 인정됩니다.


**임대인의 사기 혐의가 충분할 경우 2~6개월이라는 기간과 상관없이 중도해지 내용증명 발송 후 중도해지가 가능합니다.

만약 전세사기 의심되는 상황이라면, 본인의 전세사기 기간이 많이 남아있다고 하더라도 중도에 해지 소송을 통해서 계약을 빠르게 종료시키고 경매 등 강제 집행 절차를 진행할 수 있습니다.

출처 : https://blog.naver.com/lawyer8588/222893293076


임차권등기명령 신청 (계약만료 후)

임차권은 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 말해요. 즉, 임차권등기명령은 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 '등기'한다 생각하면 됩니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위한 방법 중 하나 입니다. 보통 전세집 계약 시, 계약 만료일이 되기 전 이사할 집을 먼저 알아보잖아요? 😏

새로 이사갈 집과 전세계약을 마쳤는데 기존에 살던 집 임대인이 기간이 만료됐음에도 돌려줄 돈이 없다고 하면 임차인 입장에선 곤란한 상황이 발생합니다.​ 

바로 이때, 임차권등기명령을 진행하면 됩니다. 임차권 등기명령의 설정 방법은 임차인이 임차한 주택 소재지에 위치한 관할법원에서 할 수 있습니다.
 
  ✔ 임대인 소유 등기사항 증명서
  ✔ 확정일자가 찍힌 임대차 계약서
  ✔ 주택의 인도와 주민등록을 마친 날 증명 서류

위 서류들을 준비하셔서 관할 법원에 신청하면 됩니다. 임차권 등기가 등기상 표현되려면신청일로부터 약 1~2주 정도 소요 됩니다.


전세보증금반환소송

위 과정을 모두 거쳤음에도 임대인에게 연락이 닿지 않았거나, 계약이 종료된 이후에도 보증금을 돌려받지 못한다면 전세 보증금 반환 소송 진행하실 수 있습니다.

  ✔ 임대차계약서
  ✔ 보증금을 지급했다는 증거
      (은행거래내역, 현금영수증 등)
  ✔ 위와 같이 계약 종료를 입증할 증거들
      (내용증명, 문자메시지, 통화 녹음 등)

전세금반환소송 비용은 변호사 선임료 법원에 내야 하는 실비용이며, 소송에 들어간 비용은 추후 승소했을 때임대인에게 청구할 수 있습니다. 물론 패소하게 될 경우 청구는 불가능하겠죠.

전세금반환소송은 "대화 → 내용증명 → 소장 작성 → 소장 접수 → 서면공방 → 변론 기일(조정 기일) → 판결" 순서로 진행됩니다. 여러차례 서면으로 공격과 방어를 하면 재판부는 변론 기일을 잡습니다. 이때 상대방의 법률적 대응 태도에 따라 횟수가 결정됩니다.

조정기일이 잡힐 수도있습니다. 조정기일은 합법적으로 서로 간의 협의를 하는 절차라고 보시면 됩니다.


확정판결을 가지고 경매

이후 재판부는 모든 서면과 변론 내용을 종합하여 판결을 내립니다. 만약 판결후에도 세입자에게 돈을 지급하지 않는다면 판결문으로 강제 집행을 할 수 있습니다. 대표적으로 '채권압류 및 추심', '부동산 경매', '부동산 압류' 등이 있습니다.


지금까지 상황별로 어떻게 대처해야 할지 알려드렸는데요. 전세사기는 그 후 대처도 정말 중요합니다. 대처 방법에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는 기회도 올 수 있으니깐요! 전세사기 피해자 신청이 가능한지 확인 후 자신이 어떤 상황에 처했는지 파악해보시길 바랍니다.

포기하지 말고 끝까지 함께 보증금을 되찾아봅시다.

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