Safe Exit Protocol이란 무엇인가

부동산 시장에는 이미 다양한 가격 정보가 존재합니다.

실거래가, 호가, 공시가격, 기준시가, 플랫폼 시세, 감정평가 등 가격을 참고할 수 있는 정보는 많습니다.

하지만 시세가 존재한다는 것과 금융 판단에 사용할 수 있는 기준가가 존재한다는 것은 다릅니다.

시세는 현재 시장에서 거래될 가능성이 있는 가격을 보여줍니다. 반면 전월세보증금, 대출금, 보증 판단에서 필요한 것은 불리한 상황을 함께 고려한 보수적 기준입니다.

특히 빌라, 다세대, 연립주택과 같은 비아파트는 거래 빈도가 낮고, 비교 사례가 부족하며, 권리관계가 복잡하고, 지역별 유동성 차이가 큽니다.

같은 가격처럼 보여도 거래가 활발한 아파트와 거래가 드문 비아파트의 회수 가능성은 다를 수 있습니다.

금융 판단에서 더 위험한 오류는 가격을 낮게 보는 것이 아니라, 위험한 자산을 높게 평가해 보증금·대출금·보증 판단의 기준값으로 사용하는 것입니다.

Safe Exit Protocol은 이 위험을 줄이기 위해 필요합니다.

Safe Exit Protocol은 하방 가격과 예상 경매가격을 이용해 보수적 회수기준을 산정하고, 그 기준을 계약 판단에 적용하는 방법론입니다.

Safe Exit Price(SEP)는 그 과정에서 산출되는 수치 결과이며, 보수적 회수기준가를 의미합니다.

SEP는 일반 시세가 아니며, 실제 회수금액이나 보장가격도 아닙니다.

시세가 높게 보인다고 해서 회수 가능성이 항상 높은 것은 아닙니다.

반대로 SEP가 낮게 산정되었다고 해서 해당 계약이 무조건 위험하다는 뜻도 아닙니다.

SEP는 보수적 회수기준가 하나이며, 권리관계·보증금·선순위 채권 등과 함께 평가되는 것은 Contract Decision OS의 역할입니다.

Safe Exit Protocol은 평균 가격 정확도 경쟁을 목표로 하지 않습니다.

SEP의 목적은 과대평가 가능성이 높은 가격을 회수기준으로 사용하지 않도록 통제하는 것입니다.

Safe Exit Price는 두 모델의 산출값에서 계산됩니다.

권리관계·보증금·선순위 채권은 SEP 계산에 포함되지 않고, Contract Decision OS가 SEP와 함께 평가하는 Evidence 입니다.

Safe Exit Protocol의 핵심 수치 결과는 Safe Exit Price입니다. Reason Code와 State는 Contract Decision OS가 SEP와 다른 Evidence를 종합해 산출합니다.

금융형 AVM은 가격 분포(q0~q100)와 q50·q10을 산출하는 가치평가 모델입니다. 별도의 예상 경매낙찰가율 AI 모델이 예상 경매 매각 비율을 추정합니다.

모델의 산출 과정, 분포와 분위값의 상세, 모델 입력과 검증 방향은 금융형 AVM 문서에서 설명합니다.

Safe Exit Protocol은 금융기관의 최종 대출 심사나 보증기관의 보증 심사를 대체하지 않습니다.

대신 계약·대출·보증 판단 이전 단계에서 과대평가 가능성이 높은 건을 사전에 식별하고, 추가 검토가 필요한 건을 구분하는 데 활용될 수 있습니다.

Safe Exit Protocol은 특히 다세대·연립주택과 같은 비아파트 전월세 판단에서 중요합니다.

아파트는 상대적으로 거래가 많고 비교 사례가 풍부한 경우가 많습니다. 반면 빌라, 다세대, 연립주택은 거래 빈도가 낮고, 같은 동네 안에서도 건물 상태, 층, 면적, 도로 접근성, 권리관계, 임대차 구조에 따라 회수 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.

전월세사기와 보증사고가 문제가 되는 시장에서도 핵심은 단순히 시세가 있는지 여부가 아닙니다.

중요한 것은 보증금이 실제 회수 가능 기준을 넘어서는지, 가격 판단이 과대평가되어 있지는 않은지, 권리관계와 선순위 구조가 회수 가능성을 떨어뜨리지는 않는지입니다.

SEP는 이런 비아파트 특성을 반영해 가격을 더 보수적으로 판단하고, 추가 확인이 필요한 계약을 분리하기 위한 기준입니다.

SEP는 판단 시점과 기준이 중요합니다.

같은 주소라도 실거래가, 시세, 권리관계, 경매 상태, 보증금, 선순위 구조는 시간이 지나면서 달라질 수 있습니다.

Contract Decision OS는 판단 시점에 사용한 값과 적용 기준을 Snapshot으로 기록하고, 이후 재평가와 상태 변화는 Audit Log로 관리할 수 있도록 구조를 갖춥니다.

판단 사유를 설명하는 Reason Code와 다음 확인·조치를 안내하는 Action Code 역시 Contract Decision OS 가 관리합니다.

Safe Exit Protocol과 Safe Exit Price는 계약 전 단계에서 보수적 회수기준을 확인하기 위한 참고 기준입니다.

SEP는 특정 부동산의 시장가격, 감정평가액, 대출 가능 금액, 보증보험 가입 가능 여부, 계약 안전성을 확정하지 않습니다.

실제 회수 가능성은 시장 상황뿐 아니라 매각 방식, 권리 순위, 선순위 채권, 조세·비용, 계약조건 등 개별 사실관계의 영향을 받습니다.

TerraFi는 현재 확인 가능한 데이터와 기준을 바탕으로 회수기준을 보수적으로 산정하기 위해 Safe Exit Protocol을 지속적으로 개선합니다.