신탁부동산 상가 임대차계약을 앞두고 있습니다. 신도시 주상복합 단지 내 상가이고 현재 신탁등기가 되어 있으나, 우선수익자 금액은 상환되어 시행사가 상환확인증을 보관 중이라고 합니다. 아직 신탁등기는 말소 전이고, 분양전환 신청 과정에서 분양 전 선임대차계약을 하려는 상황입니다. 수탁자 동의서와 우선수익자 확인증을 받으면 계약해도 되는지, 해당 호실 신탁원부는 아직 발급 전인데 시행사가 보관 중인 신탁원부만 보고 진행해도 되는지 궁금합니다.

1·3

신탁원부 미공개와 관련해 공인중개사 손해배상이 가능한지 궁금합니다. 신탁소유 부동산을 임대차계약할 당시 공인중개사 측에서는 잔금일에 신탁등기를 말소할 조건이라며 안전하다고 설명했고, 등기부등본은 보여줬지만 신탁원부나 신탁담보 금액은 보여주지 않았습니다. 계약 후 은행 대출심사 과정에서 소유권이 신탁사 명의라 전세대출이 어렵다는 통보를 받았고, 이후 임대인이 선말소를 해주어 대출은 승인됐습니다. 하지만 거주 중 임대인의 채무 문제로 강제경매와 가압류가 등기에 올라왔고, 뒤늦게 신탁원부를 확인하니 전체 건물에 큰 금액의 담보가 잡혀 있었습니다. 이런 신탁원부 미공개가 공인중개사의 설명의무 위반이나 기망으로 인정되어 손해배상 청구가 가능한지 궁금합니다.

1·2

신축 오피스텔 전세계약을 진행하면서 해당 매물이 신탁등기 상태임을 확인했습니다. 임대인은 분양권자이고, 중개사는 지금까지 이런 방식으로 계약을 해왔다고 설명했습니다. 저는 신탁원부와 신탁사 동의서 필요 여부를 문의했지만, 신탁사에서는 계약 관련 자료를 줄 수 없다고 했고 시행사 쪽에서도 명확한 답을 주지 않았습니다. 계약서에는 잔금일 신탁등기 말소 조건과 미이행 시 계약 해제 특약을 넣었습니다. 잔금 지급과 동시에 실제로 신탁사에 돈이 들어가고 말소 등기가 진행되는지 직접 확인하고 싶은데, 비협조적인 경우 계약금 반환이나 계약 해제가 가능한지 궁금합니다.

1·2

민간임대아파트 전세 입주를 검토 중입니다. 임대사업자인 법인이 위탁자이고, 자금관리회사인 수탁자에게 자금을 신탁하여 운영 중인 구조라고 설명받았습니다. 해당 물건은 전세보증보험 가입이 가능하다고 안내받았지만, 신탁등기 상태에서 수탁자의 동의 없이 위탁자가 임대차계약을 체결하면 전세보증보험 효력이 문제될 수 있다고 들었습니다. 신탁원부 별지에는 위탁자가 임대차계약 체결과 임대차보증금 및 임대료 추심 등 임대차 관리행위를 한다고 되어 있습니다. 이 내용만으로 신탁등기 전세보증보험이 안전하게 적용될 수 있는지 궁금합니다.

1·2