민간임대아파트 전세 입주를 검토 중입니다. 임대사업자인 법인이 위탁자이고, 자금관리회사인 수탁자에게 자금을 신탁하여 운영 중인 구조라고 설명받았습니다. 해당 물건은 전세보증보험 가입이 가능하다고 안내받았지만, 신탁등기 상태에서 수탁자의 동의 없이 위탁자가 임대차계약을 체결하면 전세보증보험 효력이 문제될 수 있다고 들었습니다. 신탁원부 별지에는 위탁자가 임대차계약 체결과 임대차보증금 및 임대료 추심 등 임대차 관리행위를 한다고 되어 있습니다. 이 내용만으로 신탁등기 전세보증보험이 안전하게 적용될 수 있는지 궁금합니다.

1·2

원룸 월세계약을 앞두고 있는데 해당 건물이 신탁등기되어 있습니다. 계약서 특약에는 이 건물이 신탁등기되어 있고, 임대 관리와 보증금 반환에 대한 모든 책임은 실제 명의자인 위탁자가 부담하며, 계약을 진행한 부동산도 함께 책임진다는 문구가 들어가 있습니다. 임대인과 중개사가 책임진다는 특약이 있으면 수탁자 동의서 없이도 월세계약을 해도 되는지, 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금이 보호되는지 궁금합니다.

1·3

신탁등기된 다가구건물에 거주 중인데, 저와 계약한 집주인이 잠적한 상태입니다. 일부 세입자는 신탁동의서가 위조된 피해를 입었고, 신탁 전에 들어온 세입자도 있습니다. 저는 신탁 이후 동의서를 받고 들어온 세입자이고, 우선수익자 동의서에는 건물이 팔리면 제가 선순위로 받는다는 내용도 적혀 있습니다. 보증금이 소액이라 최우선변제금 대상이라고 생각하고 있지만, 건물 관리가 전혀 되지 않아 사비로 수리하고 있습니다. 이미 보증금반환소송은 승소했지만 집주인 재산이 나오지 않는 상황에서 임차권등기 후 이사해도 되는지 궁금합니다.

1·6

신탁등기 상태의 주택에 전세계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 계약 당시에는 소유권보존등기 예정이라고 설명을 들었지만, 등기부등본을 확인해 보니 현재 소유자는 신탁회사이고 임대인은 아직 소유권이전등기도 마치지 않은 수분양자였습니다. 잔금일에 제 전세보증금과 임대인의 자금을 합쳐 분양 잔금을 치르고, 그 이후 소유권이전등기를 접수하겠다고 합니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력과 우선변제권이 생기는지, 보증보험 가입 전 보증금을 먼저 지급해도 안전한지 궁금합니다.

1·7