신탁등기 상태의 주택에 전세계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 계약 당시에는 소유권보존등기 예정이라고 설명을 들었지만, 등기부등본을 확인해 보니 현재 소유자는 신탁회사이고 임대인은 아직 소유권이전등기도 마치지 않은 수분양자였습니다. 잔금일에 제 전세보증금과 임대인의 자금을 합쳐 분양 잔금을 치르고, 그 이후 소유권이전등기를 접수하겠다고 합니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력과 우선변제권이 생기는지, 보증보험 가입 전 보증금을 먼저 지급해도 안전한지 궁금합니다.

1·8

법인과 전세계약을 체결하면서 신탁말소 조건으로 전세대출과 보증보험을 진행하기로 했습니다. 확정일자는 받았고 은행 대출심사도 통과했지만, 법인 측에서 신탁말소를 하지 않아 전세대출이 실행되지 않고 있습니다. 다음 달에는 말소된다고 계속 안내받았지만 아직 말소가 되지 않았고, 저 말고도 여러 세대가 같은 상황이라고 들었습니다. 이미 선입주한 상태인데 전입신고는 법인 측이 대출 문제를 이유로 하지 말라고 해서 하지 않았습니다. 이런 경우 전세대출 불가를 이유로 계약 해제와 계약금 반환을 요구할 수 있는지 궁금합니다.

1·5

신탁등기 건물에 입점하려고 합니다. 위탁자가 임대인으로 계약하고, 수탁자는 임차인에게 이의제기를 하지 않는다는 내용의 동의서를 발급해준다고 합니다. 다만 수탁자 동의서는 잔금 지급 이후에만 발급 가능하다고 하고, 수탁자인 은행도 잔금으로 위탁자의 대출을 상환한 뒤 즉시 동의서를 발급하겠다고 설명했습니다. 은행은 잔금 전 동의서를 발급하면 임차인이 선순위권자가 될 수 있어 이런 방식을 요구한다고 합니다. 이런 절차가 일반적인지, 구두 약속만 믿고 잔금을 먼저 지급해도 되는지 궁금합니다.

1·4

신탁등기된 집에 임대차계약을 체결했고, 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청했습니다. 그런데 법원에서 신탁회사 동의서를 첨부하라고 연락이 왔습니다. 계약서를 다시 보니 특약에 신탁원부 내용을 인지하고 신탁동의서 없이 하는 계약이라는 문구가 있었습니다. 공인중개사는 설명을 충분히 했다고 하고, 신탁회사는 동의서 없이 진행된 계약이라 보증금 입금 내역 증명이 어렵다고 합니다. 임대인은 사망했고 상속인들은 상속을 포기했다고 들었습니다. 이런 상황에서 임차권등기명령을 포기해야 하는지, 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.

1·5