신축 오피스텔 월세계약을 체결했는데, 해당 건물은 신탁등기가 되어 있는 상태입니다. 현재는 건설사와 임대차계약을 했고 계약금은 신탁사 계좌로 송금했습니다. 잔금일에는 민간 임대인이 등기를 접수한 뒤 동일한 내용으로 새 계약서를 작성하고 나머지 잔금을 보내기로 했습니다. 그런데 신탁등기 임대차계약은 신탁원부와 수탁자 동의 여부를 확인해야 한다고 해서 불안합니다. 잔금을 지급하기 전에 어떤 서류와 절차를 확인해야 하는지 궁금합니다.

1·4

공공지원 민간임대 아파트 신탁 물건에 전세계약을 하고 계약금만 납부한 상태입니다. 등기상 소유권자는 신탁회사이고, 저는 임대사업자인 회사와 임대차계약을 체결했습니다. 계약서에는 보증금 반환 주체가 임대사업자로 되어 있고, HUG 임대보증금보증서도 각 호실별로 발급되어 있습니다. 일반적으로 신탁등기 물건은 수탁자와 계약하거나 수탁자 동의가 필요하다고 알고 있는데, 신탁원부에는 위탁자가 임대차계약 체결과 보증금 징수 등 임대차관리를 한다는 내용이 있습니다. 이런 경우 수탁자 동의서 없이 체결한 신탁등기 임대차계약이 유효한지 궁금합니다.

1·4

신탁등기된 주택에 전세계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 계약 당시 공인중개사는 신탁등기 여부를 따로 설명하지 않았고, 보증보험 대출은 어렵지만 일반 전세대출은 가능하다고 안내했습니다. 계약서에는 일정일까지 전세대출이 실행되지 않으면 계약 해제 및 계약금 반환이 가능하다는 특약이 있습니다. 그런데 은행에 전세대출을 신청하면서 해당 주택이 신탁보존등기 상태라 일반 전세대출도 어렵다는 안내를 받았습니다. 제 신용이나 소득 문제가 아니라 신탁등기라는 권리관계 때문에 전세대출이 거절된 경우, 특약을 근거로 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

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민사소송 패소가 확정되어 채권자가 강제경매를 신청할 가능성이 있습니다. 부동산은 부부 공동소유이고, 제 지분은 2분의 1입니다. 1순위 근저당권이 있고 실제 대출액도 상당한데, 공유지분만 강제경매가 진행되면 낙찰가가 낮아질 가능성이 커 보입니다. 이런 경우 선순위 근저당권 때문에 강제경매가 무잉여로 기각될 수 있는지, 무잉여 판단은 채권최고액 기준인지 실제 대출액 기준인지 궁금합니다. 배우자가 공유자 우선매수권을 행사하면 채권자가 배당을 받지 못할 가능성이 있는지도 알고 싶습니다.

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