공공지원 민간임대 아파트 신탁 물건에 전세계약을 하고 계약금만 납부한 상태입니다. 등기상 소유권자는 신탁회사이고, 저는 임대사업자인 회사와 임대차계약을 체결했습니다. 계약서에는 보증금 반환 주체가 임대사업자로 되어 있고, HUG 임대보증금보증서도 각 호실별로 발급되어 있습니다. 일반적으로 신탁등기 물건은 수탁자와 계약하거나 수탁자 동의가 필요하다고 알고 있는데, 신탁원부에는 위탁자가 임대차계약 체결과 보증금 징수 등 임대차관리를 한다는 내용이 있습니다. 이런 경우 수탁자 동의서 없이 체결한 신탁등기 임대차계약이 유효한지 궁금합니다.

1·3

신탁부동산 전세계약으로 오래 거주하다가 묵시적 갱신 상태에서 계약 해지를 통보했습니다. 최초 계약 당시에는 신탁 관련 확인서를 받았지만, 그 확인서는 일정 기간까지만 기재되어 있었고 이후 갱신 과정에서는 별도 안내를 받지 못했습니다. 임대인보다는 대리인과 주로 연락했으며, 계약 종료일에 전세보증금을 돌려주지 못하겠다는 말을 들었습니다. 이후 일정 기간을 더 기다렸지만 전세보증금을 받지 못했고, 현재는 임차권등기명령을 마친 상태입니다. 신탁부동산에서 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·3

민사소송 패소가 확정되어 채권자가 강제경매를 신청할 가능성이 있습니다. 부동산은 부부 공동소유이고, 제 지분은 2분의 1입니다. 1순위 근저당권이 있고 실제 대출액도 상당한데, 공유지분만 강제경매가 진행되면 낙찰가가 낮아질 가능성이 커 보입니다. 이런 경우 선순위 근저당권 때문에 강제경매가 무잉여로 기각될 수 있는지, 무잉여 판단은 채권최고액 기준인지 실제 대출액 기준인지 궁금합니다. 배우자가 공유자 우선매수권을 행사하면 채권자가 배당을 받지 못할 가능성이 있는지도 알고 싶습니다.

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토지를 취득한 뒤 등기부등본을 확인해 보니 오래전에 설정된 근저당권이 남아 있습니다. 근저당권 설정일은 수십 년 전이고 채권최고액도 기재되어 있지만, 현 소유자 취득 이후 권리행사는 없었습니다. 근저당권자들은 사망했거나 소재가 파악되지 않는 상태입니다. 이런 경우 채권 소멸시효 완성을 이유로 근저당권 말소소송을 제기할 수 있는지, 근저당권자가 사망하거나 행방불명인 경우 절차를 어떻게 진행해야 하는지 궁금합니다.

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