신탁등기된 주택에 전세계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 계약 당시 공인중개사는 신탁등기 여부를 따로 설명하지 않았고, 보증보험 대출은 어렵지만 일반 전세대출은 가능하다고 안내했습니다. 계약서에는 일정일까지 전세대출이 실행되지 않으면 계약 해제 및 계약금 반환이 가능하다는 특약이 있습니다. 그런데 은행에 전세대출을 신청하면서 해당 주택이 신탁보존등기 상태라 일반 전세대출도 어렵다는 안내를 받았습니다. 제 신용이나 소득 문제가 아니라 신탁등기라는 권리관계 때문에 전세대출이 거절된 경우, 특약을 근거로 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·4

민사소송 패소가 확정되어 채권자가 강제경매를 신청할 가능성이 있습니다. 부동산은 부부 공동소유이고, 제 지분은 2분의 1입니다. 1순위 근저당권이 있고 실제 대출액도 상당한데, 공유지분만 강제경매가 진행되면 낙찰가가 낮아질 가능성이 커 보입니다. 이런 경우 선순위 근저당권 때문에 강제경매가 무잉여로 기각될 수 있는지, 무잉여 판단은 채권최고액 기준인지 실제 대출액 기준인지 궁금합니다. 배우자가 공유자 우선매수권을 행사하면 채권자가 배당을 받지 못할 가능성이 있는지도 알고 싶습니다.

1·4

부동산 경매와 관련해 임금채권자로 배당요구를 준비 중입니다. 이미 판결을 받았고 일부 금액은 예금 압류로 회수했지만 아직 미수금이 남아 있습니다. 연차수당과 퇴직금이 포함되어 있고, 도산대지급금과 퇴직연금으로 일부 금액은 이미 수령했습니다. 현재 경매 부동산에는 선순위 근저당권과 여러 가압류가 있어 일반채권으로는 배당 가능성이 낮아 보입니다. 이런 경우 최종 3개월 임금이나 3년치 퇴직금 중 최우선변제 대상이 남아 있는지, 전자소송으로 권리신고 및 배당요구신청을 어떻게 진행해야 하는지 궁금합니다.

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서울 소재 아파트에 보증금이 큰 월세계약을 앞두고 있습니다. 등기부등본상 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 채권최고액도 상당한 수준입니다. 그런데 계약 조건은 전입신고를 하지 않고 전세권 설정만 하는 방식입니다. 전입신고 없이 전세권만 설정하면 경매가 진행될 때 보증금 회수가 가능한지, 낙찰자에게 대항할 수 있는지 궁금합니다. 선순위 근저당권과 보증금을 합치면 시세 대비 부담이 있는 구조라서, 계약을 진행해도 되는지와 반드시 넣어야 할 특약도 알고 싶습니다.

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