부동산 매매계약 전 꼭 확인할 체크리스트

부동산에서 등기부등본을 보여주며 ‘깨끗하다’고 하면 안심하기 쉬워요. 하지만 계약 시점뿐만 아니라 잔금 지급 전까지 이 상태가 유지될 수 있는지가 더 중요해요. 소유권은 잔금을 모두 치르고 등기를 마쳐야 비로소 나에게 넘어오기 때문이에요.

계약 후 잔금일 사이에 매도인이 집을 담보로 새로 대출을 받거나 다른 사람에게 팔아버린다면, 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받기 어려워질 수 있어요. 따라서 계약서에 이런 위험을 막을 수 있는 안전장치를 마련해야 해요.

1. 등기부등본 확인
계약 직전 발급받은 등기부등본으로 소유자 정보, 압류, 가압류, 근저당권 등 권리 제한 사항이 있는지 직접 확인해요. 특히 신탁등기된 부동산은 등기부상 소유자가 신탁회사이므로, 실제 소유자(위탁자)와 계약하면 무효가 될 수 있어요. 반드시 수탁자인 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 직접 계약해야 해요.

2. 잔금 전 변동 방지 특약
계약서에 ‘매도인은 잔금 지급일까지 현재 등기부 상태를 유지해야 하며, 새로운 권리 설정이나 소유권 변동 시 계약을 해제하고 배액을 배상한다’는 취지의 특약을 넣는 것이 안전해요.

주변 시세와 비교해 가격이 적당하다고 판단되면 바로 계약을 진행하고 싶어지죠. 하지만 내가 가진 돈과 대출을 합쳐 실제로 잔금을 치를 수 있는지는 별개의 문제예요. 특히 대출은 내가 원한다고 해서 원하는 금액만큼 항상 나오는 것이 아니에요.

만약 대출이 예상보다 적게 나오거나 거절되어 잔금을 치르지 못하면, 계약금을 포기해야 하는 상황이 올 수 있어요. 따라서 계약 전에 나의 자금 상황과 대출 가능성을 보수적으로 점검하고, 만일의 경우를 대비한 특약을 협의해야 해요.

1. 실거래가 및 시세 확인
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱을 통해 내가 계약하려는 집과 주변 아파트의 최근 실거래가를 확인해 적정 시세를 파악해요. 급매물이라는 말에 현혹되지 말고, 객관적인 데이터로 가격을 판단해야 해요.

2. 대출 가능 금액 및 조건 확인
주거래 은행 등 금융기관에 미리 방문해 나의 소득과 신용, 해당 주택의 LTV(주택담보대출비율) 등을 기준으로 실제 대출 가능한 금액과 조건을 확인해야 해요. 부동산의 ‘대출이 잘 나온다’는 말만 믿어서는 안 돼요.

3. 대출 불가 시 계약 해제 특약
‘매수인의 귀책사유 없이 대출이 실행되지 않을 경우, 본 계약을 해제하고 지급한 계약금은 전액 반환한다’는 내용의 특약을 협의해볼 수 있어요. 매도인이 동의해야만 유효한 조건이에요.

집을 둘러볼 때 눈에 보이는 하자는 매도인과 협의해 수리하거나 가격을 조정할 수 있을 거라 생각하기 쉬워요. 하지만 누수나 결로처럼 당장 발견하기 어려운 하자가 나중에 발견되면 책임 소재를 가리기 복잡해져요. 또한, 세입자가 있는 집이라면 명도(집을 비워주는 것) 책임을 누구에게 물어야 할지도 미리 정해야 하죠.

민법에서는 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있지만, 실제 소송까지 가는 것은 시간과 비용이 많이 들어요. 따라서 계약 단계에서 하자의 범위와 책임, 세입자 명도 문제 등을 구체적으로 정해두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이에요.

1. 주요 시설물 상태 확인
보일러, 수도, 전기, 창호 등 주요 시설물의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 수리가 필요한 부분이 있다면 매도인과 잔금 전까지 수리할지, 매매대금에서 조정할지 합의해요. 합의 내용은 계약서에 명시해야 해요.

2. 하자담보책임 특약
‘잔금일 이후 6개월 이내에 누수 등 중대 하자가 발견될 경우 매도인이 책임지고 수리한다’와 같이 하자 책임 범위를 구체적으로 정할 수 있어요. 단, 이 역시 매도인의 동의가 필요해요.

3. 세입자 명도 조건 확인
세입자가 있는 집을 살 경우, 현재 세입자의 계약 만기일과 이사 날짜를 명확히 확인하고, ‘잔금일까지 현 세입자를 내보내는 조건이며, 이행되지 않을 시 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다’는 특약을 넣어야 해요.