아파트 매매 잔금 보내기 직전 등기부 확인사항

계약할 때 등기부가 깨끗했으니 잔금일에도 그대로일 거라고 생각하기 쉬워요. 하지만 잔금일까지 소유권은 매도인에게 있기 때문에, 그 사이에 매도인의 채권자가 집에 압류를 걸거나 매도인이 집을 담보로 새로 돈을 빌릴 가능성을 배제할 수 없어요.

만약 이런 권리들이 생긴 걸 모르고 잔금을 치르면, 최악의 경우 내가 산 집이 경매에 넘어갈 수도 있고 새로운 빚을 내가 떠안게 될 수도 있어요. 그래서 잔금 당일 오전에 등기부등본을 다시 발급받아 계약 시점과 달라진 내용이 없는지 최종 확인이 필요해요.

등기부등본에서 다음 항목들을 중점적으로 확인해야 해요.

1. 갑구 확인
소유권에 변동이 있는지, 새로운 가압류·압류·가처분·가등기 등이 등기되지 않았는지 확인해요. 이런 등기는 소유권 행사를 제한할 수 있어요.

2. 을구 확인
새로운 근저당권, 전세권 등이 설정되지 않았는지 확인해요. 새로 생긴 대출은 내 소유권에 직접적인 위협이 될 수 있어요.

매수인의 잔금으로 매도인의 기존 주택담보대출을 갚고 근저당권을 말소하는 조건으로 계약하는 경우가 많아요. 보통 잔금일에 법무사와 은행 직원이 동행해 상환과 말소 절차를 동시에 진행하지만, 당사자끼리 알아서 처리하기로 했다면 더 주의해야 해요.

매도인의 말만 믿고 잔금을 모두 보냈는데, 매도인이 대출을 갚지 않으면 근저당권이 그대로 남아있게 돼요. 이 경우 매수인은 온전한 소유권을 확보하지 못하고, 기존 대출의 이자가 연체되면 집이 경매에 넘어갈 수도 있어요.

따라서 잔금 지급과 근저당권 말소를 동시에 이행하는 것이 가장 안전해요. 법무사를 통해 진행한다면, 잔금 중 대출 상환에 필요한 금액을 매도인이 아닌 은행에 직접 보내 상환을 확인한 뒤 말소 등기를 접수하는 방식으로 진행할 수 있는지 확인해보세요.

세입자가 살고 있는 집을 매수할 때, 잔금일에 세입자가 이사 나가기로 약속하는 경우가 있어요. 매수인은 보통 매도인에게 지급할 잔금의 일부를 세입자에게 직접 보증금으로 반환하며 절차를 진행해요.

하지만 잔금일에 세입자가 보증금을 돌려받고도 집을 비워주지 않으면 문제가 복잡해져요. 이미 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 법적으로 보호받는 권리가 있어서 마음대로 내보낼 수 없기 때문이에요. 결국 명도소송 등 길고 힘든 법적 절차를 거쳐야 할 수도 있죠.

따라서 잔금을 치르기 전, 기존 임차인이 이사 나갈 준비를 마쳤는지, 이삿짐을 모두 뺐는지 현장에서 직접 확인하는 것이 중요해요. 임차인의 퇴실이 확인된 후 보증금을 반환하고 잔금 절차를 마무리하는 것이 안전한 순서예요.