아파트 매매 계약금 보내기 전 꼭 확인할 7가지

한 줄 답변

등기부등본으로 소유자와 권리관계를, 건축물대장으로 실제 현황을, 시세 정보로 적정 가격을 확인한 뒤 계약 조건을 확정하고 계약금을 보내야 해요. 이 과정을 건너뛰면 계약금을 잃거나 소유권을 안전하게 넘겨받지 못할 수 있어요.

친구에게 물어봤어요

나 드디어 마음에 쏙 드는 아파트를 찾았어! 부동산에서 오늘 바로 계약금부터 보내야 잡을 수 있대.

그런데 계약서도 안 썼는데 큰돈부터 보내려니 좀 불안해. 뭘 먼저 확인해야 할까?

정말 축하해! 그런데 집이 마음에 들수록 더 꼼꼼히 봐야 해. 계약금은 한번 보내면 돌려받기 정말 어렵거든.

등기부등본이랑 건축물대장은 직접 떼서 계약하려는 집주인이 맞는지, 집에 문제는 없는지부터 확인해야지.

아, 서류 확인이 먼저구나. 등기부등본은 뭘 중점적으로 봐야 해?

일단 ‘갑구’에서 현재 소유자가 계약하려는 사람이 맞는지 보고, ‘을구’에 대출(근저당권)은 없는지 확인해야 해. 대출이 있다면 잔금 때 어떻게 정리할 건지 미리 정해야 안전해.

생각보다 복잡하네. 그럼 가격은 부동산에서 말해준 대로 믿으면 되는 걸까?

아니, 주변 실거래가랑 지금 나온 다른 매물들을 비교해서 가격이 적당한지 직접 판단해야 해. 계약금을 보내는 순간 가격 협상은 끝나는 거나 마찬가지니까.

계약금 보내기 전 확인할 3가지 핵심 서류

아파트 매매는 큰돈이 오가는 중요한 계약이에요. 계약금을 보내기 전 최소한 3가지 핵심 서류를 통해 집의 상태와 권리관계를 직접 확인해야 예상치 못한 문제로 계약금을 잃는 위험을 막을 수 있어요.

1등기부등본, 진짜 집주인과 숨은 빚 확인하기

등기부등본은 이 집의 법적 신분증과 같아요. 계약하려는 사람이 진짜 소유자가 맞는지, 집에 빚이나 다른 복잡한 권리가 얽혀 있는지 알 수 있죠. 계약 직전에 직접 발급받아 확인하는 것이 가장 중요해요.

1. 갑구
소유권에 관한 사항이 나와요. ‘소유자’ 란을 보고 계약하려는 사람(매도인)의 이름과 주소가 신분증과 일치하는지 확인하세요. 가압류, 압류, 경매개시결정 같은 위험한 권리가 기록되어 있다면 계약을 매우 신중하게 재검토해야 해요.

2. 을구
소유권 이외의 권리, 주로 대출(근저당권)이나 전세권이 기록돼요. 근저당권이 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 잔금일에 어떻게 상환하고 말소할 것인지 매도인과 명확히 합의해야 해요. 이 합의 내용은 계약서 특약으로 반드시 남겨야 합니다.

2건축물대장, 불법 증축과 용도 문제 확인하기

건축물대장은 집의 물리적 현황을 담은 공식 서류예요. 등기부등본과 정보가 일치하는지, 불법 건축물로 등재되지는 않았는지 확인해야 해요. 불법 증축된 부분이 있다면 나중에 원상복구 명령을 받거나 이행강제금이 부과될 수 있고, 주택담보대출 실행 시 불이익을 받을 수도 있어요.

건축물대장 첫 장의 오른쪽 위에 ‘위반건축물’이라는 노란색 표시가 있는지 꼭 확인하세요. 발코니 확장처럼 합법적인 공사도 있지만, 허가 없이 방을 늘리거나 구조를 변경한 부분이 있다면 문제가 될 수 있습니다.

또한, 계약하려는 집의 실제 용도와 건축물대장상 용도가 일치하는지도 봐야 해요. 특히 주거용 오피스텔을 아파트로 오인하고 계약하지 않도록 주의해야 합니다.

3실거래가와 시세, 내가 사는 가격이 적정한지 확인하기

부동산에서 추천하는 가격이나 매도인이 부르는 가격이 항상 적정하다고 볼 수는 없어요. 계약금을 보내기 전에 내가 사려는 가격이 합리적인 수준인지 직접 확인하는 과정이 필요해요. 가격 검증은 나중에 집을 팔 때의 가치와 직결되기 때문이죠.

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 정보 플랫폼을 통해 최소한 아래 3가지 정보를 비교·분석해야 해요.

1. 동일 단지, 동일 평형 최근 실거래가
최근 3~6개월 내에 거래된 가격 추이를 확인해요.

2. 현재 나와 있는 다른 매물 가격(호가)
내가 계약할 집의 층, 향, 수리 상태와 비교하며 가격 수준을 가늠해요.

3. 주변 단지 아파트 시세
입지나 연식이 비슷한 주변 단지와 비교해 시장의 전반적인 흐름을 파악해요.

이 과정을 통해 시세보다 너무 비싸게 계약하는 것을 피할 수 있고, 가격 협상의 근거로도 활용할 수 있어요.

계약 위험을 줄이는 특약 작성법

계약 과정에서 매도인과 합의한 중요한 약속들은 반드시 계약서에 특약으로 명시해야 법적 효력을 가질 수 있어요. 특히 대출 상환이나 주택 상태에 대한 약속은 구두 합의만으로 충분하지 않아요.

예를 들어, 매도인이 잔금으로 기존 주택담보대출을 갚기로 했다면, 이 약속이 지켜지지 않을 경우를 대비해야 해요. 단순히 ‘잔금 시 근저당권을 말소한다’고만 적으면, 매도인이 약속을 어겼을 때 계약을 어떻게 할지, 이미 지급한 계약금은 어떻게 돌려받을지 불분명해져 분쟁이 생길 수 있습니다.

매도인은 잔금 지급과 동시에 본건 부동산에 설정된 OO은행 근저당권(접수번호 제XXXX호)을 상환하고 말소 등기를 신청한다. 만약 매도인이 이를 이행하지 않을 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 이때 매도인은 매수인에게 이미 지급된 계약금 전액을 즉시 반환하여야 한다.

이처럼 특약에는 1. 말소할 권리의 특정, 2. 이행 시점, 3. 위반 시 계약 해제 가능 여부, 4. 계약금 반환 조건 등을 구체적으로 명시하는 것이 중요해요. 실제 계약에서는 상황에 맞춰 조건을 구체적으로 정해야 합니다.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 계약서 작성 전 가계약금부터 보내달라는 요청을 받은 분
  • 매도인의 잔금으로 기존 대출을 상환하기로 구두 약속한 분
  • 등기부등본에 압류, 가압류 등 낯선 권리가 기록된 집을 계약하려는 분
  • 세입자가 살고 있는 집을 매매하여 입주 날짜를 맞춰야 하는 분

판단 근거 및 출처