아파트 세입자가 있는 집 매매시 꼭 확인할 사항

한 줄 답변

기존 임대차 계약의 모든 조건과 권리, 의무를 매수인이 그대로 물려받아요. 따라서 계약 조건은 물론, 임차인이 계약갱신요구권을 사용할지, 매수인이 직접 거주할 수 있는지 미리 확인하고 계약해야 해요.

친구에게 물어봤어요

나 드디어 집을 사려고! 마음에 드는 아파트가 있는데 세입자가 살고 있대. 전세 끼고 사는 거라 초기 비용이 적게 들어서 좋은데, 그냥 계약해도 괜찮을까?

오, 축하해! 그걸 보통 '갭투자'라고 하지. 잘만 하면 좋은 방법인데, 네가 그 집에 바로 들어갈 수 없을 수도 있다는 건 알고 있지?

단순히 집만 사는 게 아니라, 기존 집주인의 모든 권리와 의무까지 넘겨받는 거거든.

그럼 기존 전세 계약서만 잘 확인하면 되는 거 아냐?

그것도 중요하지만, 더 큰 문제가 있어. 바로 임차인의 '계약갱신요구권'이야. 세입자가 계약을 연장하겠다고 하면 네가 집주인이 되어도 실거주 목적으로 바로 들어가기 어려울 수 있거든.

정말? 난 2년 뒤에 들어가서 살려고 했는데... 그럼 뭘 제일 먼저 확인해야 해?

그래서 세입자 있는 집 살 땐, 임차인의 계약 기간과 갱신 의사, 그리고 네 실거주 계획을 명확히 하고 계약서에 그 조건들을 꼼꼼하게 적어야 해. 안 그러면 잔금 다 치르고도 이사 못 하는 상황이 생길 수도 있어.

세입자 있는 집 매매, 이 3가지는 꼭 결정해야 해요

세입자가 있는 집을 사는 것은 단순히 소유권을 이전받는 것 이상의 의미를 가져요. 기존 임대차 계약의 ‘임대인’ 지위를 승계하는 것이기 때문이죠. 매매 계약 전에 다음 3가지를 명확히 확인하고 결정해야 예상치 못한 분쟁을 피할 수 있어요.

1임차인의 계약 내용을 정확히 확인했나요?

매매 계약을 하면 기존 임대차 계약의 모든 조건을 그대로 물려받게 돼요. 따라서 중개인의 설명에만 의존하기보다, 임대차 계약서 원본을 직접 확인하고 사실관계를 파악하는 것이 중요해요.

1. 계약 기간 및 보증금
임대차 계약서상의 계약 시작일과 만료일, 보증금과 월세 금액을 확인해요. 이 정보는 매수인의 자금 계획과 입주 가능 시점을 결정하는 기준이 돼요.

2. 특약 사항
반려동물, 원상복구 범위, 보증금 반환 조건 등 특별한 합의 내용이 있는지 확인해요. 매수인은 이 특약도 모두 지켜야 할 의무가 생겨요.

3. 임차인 정보
실제 거주자와 계약서상 임차인이 동일한지, 연락처는 정확한지 확인해두는 것이 좋아요. 계약 과정에서 임차인의 협조가 필요한 경우가 많기 때문이에요.

임대차 계약서 확인과 함께, 매도인에게 '임대차 현황 확인서'를 요청해 현재까지의 월세 연체 이력이나 수리 요청 내역 등을 서면으로 받아두면 더욱 안전해요.

2계약갱신요구권 행사 여부를 확인했나요?

세입자 있는 집 매매에서 가장 중요한 변수예요. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있어요. 집주인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없죠.

매수인이 '실거주'를 하려는 것은 법에서 인정하는 정당한 거절 사유 중 하나예요. 하지만 이 권리를 행사할 수 있는 시점이 정해져 있어 주의가 필요해요. 매수인은 소유권이전등기를 마쳐야만 새로운 임대인으로서 갱신 거절을 통보할 수 있거든요.

만약 임차인이 매수인의 등기 완료 전에 현재 집주인(매도인)에게 계약갱신을 요구하면, 매도인은 실거주 사유가 없으므로 이를 거절할 수 없어요. 이 경우 갱신된 계약이 우선되어 매수인은 집을 사고도 2년간 입주할 수 없게 돼요.

따라서 매매 계약 전에 반드시 다음을 확인해야 해요.

1. 임차인의 갱신요구권 행사 가능 기간
현재 임대차 계약의 만료일을 기준으로, 갱신요구권 행사 기간이 언제부터 언제까지인지 확인해요.

2. 임차인의 갱신 의사
매도인을 통해 임차인이 계약을 갱신할 의사가 있는지, 혹은 이미 갱신요구권을 사용했는지 명확히 확인해야 해요. 구두 확인보다는 '계약갱신요구권을 행사하지 않겠다'는 내용의 확인서를 받아두는 것이 가장 확실해요.

3매수인의 실거주, 법적으로 가능한 시점인가요?

매수인이 실거주를 목적으로 세입자 있는 집을 산다면, 잔금일과 소유권이전등기 시점을 매우 신중하게 정해야 해요. 앞서 설명했듯, 매수인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하려면 '소유권이전등기'를 마친 상태에서 '갱신요구 기간 내'에 거절 의사를 통보해야 하기 때문이에요.

따라서 실거주가 목적이라면, 매매계약 잔금일을 임대차 계약 만료 6개월보다 이전으로 잡는 것이 가장 안전해요. 이렇게 하면 충분한 시간을 갖고 소유권 이전 후 갱신 거절을 통보할 수 있죠.

만약 시간상 어렵다면, 최소한 임인이 신을 요구하기 전에 소유권을 이전받을 수 있도록 매도인, 중개인과 일정을 조율하고, 임차인의 협조를 구해 이사 계획을 확정해야 해요.

계약 위험을 줄이는 특약 작성법

세입자 있는 집을 살 때, 가장 큰 위험은 매도인의 말만 믿고 계약했다가 임차인이 나가지 않거나 계약을 갱신해버리는 상황이에요. 이를 방지하려면 매매 계약서에 명확한 조건을 특약으로 남겨야 해요.

단순히 '임차인은 잔금일에 이사한다'고 적는 것만으로는 부족해요. 임차인이 약속을 지키지 않았을 때 누가 책임지고 계약을 어떻게 할지 구체적으로 정해야 분쟁을 막을 수 있어요.

1. 어떤 상황에 대비하는 특약인지
매수인의 실거주를 위해 기존 임차인이 계약 만료일에 맞춰 이사 나가는 것을 조건으로 하는 매매 계약일 때, 임차인이 협조하지 않거나 매도인의 책임으로 명도가 이뤄지지 않는 상황에 대비해요.

2. 특약에 담아야 할 조건
명도의 주체(매도인), 명도 완료 시점, 임차인의 갱신요구권 포기 확인, 조건 불이행 시 계약 해제 및 손해배상 책임을 명시해야 해요.

현 임차인(홍길동, 880101-1******)의 임대차 계약 만기는 2027년 1월 30일이며, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않고 만기일에 퇴거하기로 확약함(별도 확약서 첨부). 만약 잔금 지급일까지 임차인의 명도가 이루어지지 않을 경우, 매도인의 책임으로 하고 본 계약은 해제되며, 매도인은 매수인에게 지급받은 계약금의 배액을 상환한다.

실제 계약에서는 임차인의 확인서 첨부 여부, 손해배상 범위 등을 당사자 간의 합의에 따라 구체적으로 조정해야 해요. 이 특약은 법적 분쟁 시 중요한 근거가 될 수 있어요.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 전세 끼고 집을 사서 2년 뒤 직접 들어가 살 계획인 분
  • 매수하려는 집의 세입자 계약 만료일이 6개월 이내로 남은 분
  • 중개인이 '세입자가 나간다고 했다'는 말만 듣고 계약하려는 분
  • 임대차 계약서 원본을 아직 직접 확인하지 못한 매수인

판단 근거 및 출처