근저당 있는 집 매매, ‘잔금으로 갚을게요’ 믿어도 될까요?

한 줄 답변

매도인의 말만 믿고 계약하면 안 돼요. 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하는 조건을 계약서에 명확히 하고, 잔금일에 대출 상환과 말소 신청까지 직접 확인해야 안전하게 내 집으로 만들 수 있어요.

친구에게 물어봤어요

드디어 마음에 쏙 드는 집을 찾아서 매매 계약을 앞두고 있어! 그런데 등기부를 보니 은행 대출, 그러니까 근저당이 있더라구.

매도인이 내가 주는 잔금으로 바로 갚고 없앨 거라 걱정 말라는데, 그래도 괜찮은 거 맞겠지?

오, 내 집 마련 축하해! 근데 근저당 있는 집은 조심해서 확인해야 해. 대부분의 집주인이 집을 담보로 대출을 받으니까 근저당 자체는 흔한 일이야.

중요한 건 그 약속이 지켜지는지를 내가 직접 확인하는 거야. 말로만 약속하면 잔금일에 문제가 생겼을 때 내가 곤란해질 수 있거든.

내가 뭘 확인해야 하는데? 등기부에 적힌 금액만 갚으면 되는 거 아니야?

등기부에 적힌 금액은 실제 빚보다 120~130% 정도 많은 ‘채권최고액’이라서 실제 갚을 돈은 따로 확인해야 해. 그리고 잔금일에 대출을 갚는 것과 등기부에서 근저당을 지우는 게 동시에 이뤄지도록 계약서에 조건을 분명하게 써야 하고.

잔금 치르기 전 내려야 할 핵심 결정 3가지

근저당이 설정된 집을 안전하게 매수하려면, 매도인의 말만 믿기보다 객관적인 서류와 절차를 통해 확인해야 해요. 등기부등본, 매도인의 대출 정보, 계약서 특약까지 꼼꼼히 살펴 소유권을 완전히 이전받을 준비를 해야 합니다.

1등기부의 ‘채권최고액’, 그대로 믿어도 될까?

등기부등본 을구에 적힌 ‘채권최고액’을 보고 실제 빚이라고 생각하기 쉬워요. 하지만 채권최고액은 금융기관이 빌려준 원금에 이자, 연체이자까지 고려해 설정하는 최대 보장 한도 금액으로, 보통 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정돼요.

따라서 채권최고액만으로는 현재 남은 대출 잔액이 얼마인지 정확히 알 수 없어요. 매도인이 그동안 원금을 꾸준히 갚아왔다면 실제 빚은 채권최고액보다 훨씬 적을 수 있고, 반대로 이자가 연체되었다면 원금보다 많을 수도 있죠. 안전한 계약을 위해서는 정확한 대출 잔액 확인이 필수예요.

1. 확인할 서류와 정보
매도인에게 요청하여 해당 대출을 받은 금융기관의 ‘부채증명서’ 또는 ‘대출잔액 확인서’를 받아보세요. 잔금일 기준으로 남은 원금과 이자를 정확히 확인할 수 있어요.

2. 추가로 확인할 사람과 기관
잔금일에 매수인이 매도인, 법무사와 함께 은행에 동행하여 대출 상환을 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법이에요. 매수인이 지정한 법무사가 소유권 이전과 근저당 말소 등기를 함께 처리하도록 조율하는 것이 안전해요.

3. 계약에 반영할 내용
계약서 작성 시 잔금일 전까지 매도인이 부채증명서를 제공하기로 하고, 잔금 중 대출 상환액은 매도인이 아닌 해당 금융기관 계좌로 직접 입금하는 방안도 협의할 수 있어요.

2내가 낸 잔금, 대출 상환에 확실히 쓰일까?

매수인이 지급한 잔금이 매도인의 개인 계좌로 들어가면, 그 돈이 대출 상환이 아닌 다른 곳에 먼저 사용될 위험이 있어요. 매도인이 약속을 어기고 대출을 갚지 않으면, 매수인은 대출이 있는 집의 소유권을 넘겨받게 되는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.

소유권 이전 등기를 신청하더라도, 기존 근저당권 말소 등기가 동시에 접수되지 않으면 등기가 거절될 수 있어요. 결국 매수인은 잔금은 치렀지만 온전한 소유권을 확보하지 못하고, 매도인에게 대출 상환을 독촉해야 하는 복잡한 상황에 놓이게 됩니다.

이런 위험을 막기 위해 잔금 지급 절차를 안전하게 설계해야 해요.

1. 잔금일 동행
가장 안전한 방법은 잔금일에 매수인, 매도인, 법무사가 함께 은행에 방문하는 거예요. 매수인이 보는 앞에서 대출금을 상환하고, 은행으로부터 ‘근저당권 말소 신청 서류’를 받아 법무사에게 바로 전달해 등기소에 접수하도록 하는 거죠.

2. 법무사를 통한 처리
매수인이 선임한 법무사가 잔금 지급 현장에 참여하여 매도인으로부터 근저당권 말소에 필요한 서류 일체와 위임장을 받고, 잔금 중 일부를 받아 직접 대출금을 상환하고 말소 등기를 신청하는 방법도 있어요. 이 경우 법무사의 책임하에 안전하게 절차가 진행돼요.

3. 계약서 특약 명시
“잔금 중 대출 상환액은 매도인의 대출 계좌로 직접 이체하며, 매도인은 상환 및 말소 등기에 협조한다”와 같은 내용을 특약으로 명시하여, 잔금의 용도를 명확히 정해두는 것이 좋아요.

3잔금일 당일, 다른 문제가 생기면 어떡하지?

계약일에 등기부등본이 깨끗했더라도 잔금일 사이에 매도인의 재산에 문제가 생겨 새로운 압류나 가압류가 등기될 수 있어요. 이런 권리들은 매수인이 잔금을 모두 치르고 소유권 이전을 하더라도 사라지지 않고 따라올 수 있어 큰 피해로 이어질 수 있습니다.

또한, 매도인이 갑자기 추가 대출을 받거나 다른 사람에게 이중으로 집을 파는 경우도 상상할 수 있죠. 따라서 잔금을 치르기 직전, 등기부등본의 최신 상태를 확인하는 것은 필수적인 마지막 안전장치예요.

1. 확인할 서류와 시점
잔금 지급 직전에 대법원 인터넷등기소에 접속해 계약할 집의 등기부등본을 다시 한번 발급받아 보세요. 계약일 이후 ‘을구’에 새로운 근저당권이 설정되었는지, ‘갑구’에 가압류, 압류, 가처분 등 소유권을 제한하는 다른 등기가 생겼는지 확인해야 해요.

2. 계약에 반영할 내용
계약서에 “계약 체결일의 등기부등본 상태를 잔금일까지 유지하여야 하며, 이를 위반 시 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 위약금은 매도인이 책임진다”는 내용의 특약을 넣는 것이 안전해요.

3. 예외와 주의점
만약 잔금일 당일 등기부에 문제가 발견되면 절대 잔금을 먼저 보내면 안 돼요. 즉시 매도인과 중개인에게 사실을 알리고, 문제가 해결되기 전까지 잔금 지급을 거부할 권리가 있어요. 문제가 해결되지 않으면 계약 해제 및 손해배상 절차를 밟아야 할 수도 있어요.

계약 위험을 줄이는 특약 작성법

매도인이 잔금으로 근저당을 정리하기로 했다면, 그 약속과 절차를 계약서에 구체적인 조건으로 남겨야 해요. 단순히 ‘잔금 시 말소하기로 한다’고만 적으면, 약속이 지켜지지 않았을 때 계약을 어떻게 처리할지 다툼의 소지가 남을 수 있어요.

따라서 특약에는 1. 말소 대상이 되는 근저당권 특정, 2. 이행 시점(잔금 지급과 동시), 3. 위반 시 계약 해제 및 계약금 반환 조건 등을 명확히 포함해야 해요.

현 등기부등본 을구 순위번호 O번의 근저당권(채권최고액 금 OOO원, OOO은행)은 매도인이 잔금 수령과 동시에 상환하여 말소하며, 매수인의 소유권 이전 등기 신청에 필요한 제반 서류를 제공한다. 만일 이를 이행하지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 매수인에게 지급받은 금액 전액(계약금 포함)을 즉시 반환하기로 한다.

실제 계약에서는 말소할 근저당권을 등기부등본의 접수번호 등으로 정확히 특정하고, 당사자 간 책임과 반환 범위를 구체적으로 정해야 해요. 법무사와 상의하여 문구를 다듬는 것이 가장 안전해요.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 매도인의 ‘잔금으로 대출 상환’ 약속만 믿고 계약하려는 분
  • 잔금일에 법무사 없이 직접 등기를 진행하려는 매수인
  • 채권최고액이 매매대금의 70%를 넘는 집을 계약하려는 분
  • 계약금 송금 후 잔금일까지 기간이 2개월 이상 남은 분

판단 근거 및 출처