전세 만기, 연장할까 이사할까? 시점별 선택지 총정리

한 줄 답변

전세 계약 만기가 다가온다면, 남은 기간에 따라 선택지가 달라집니다. 만기 2개월 전까지는 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 연장할 수 있고, 이 시기를 놓치면 양측 의사 표현이 없을 시 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다.

만기 시점별 선택지 비교

전세 계약은 언제 의사를 전달하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지를 중요한 시기로 정하고 있습니다. 이 기간을 기준으로 내가 선택할 수 있는 방법을 확인해 보세요.

시점 선택 가능한 행동 핵심 내용
만기 6개월~2개월 전 계약갱신청구권 사용 또는 합의 갱신 임차인이 주도적으로 1회 연장 가능
만기 2개월 전~만기일 묵시적 갱신 또는 계약 종료 임대인과 임차인 모두 통보 없을 시 자동 연장
언제든지 이사 (계약 해지) 만기일에 맞춰 보증금을 받고 이사

상황별 행동 가이드

계속 살고 싶을 때와 이사 가고 싶을 때, 각각 어떤 절차를 밟아야 할까요? 각 상황에 맞는 행동 요령과 주의사항을 정리했습니다.

1. 계약 연장하고 싶을 때

계약을 갱신할 경우 다음의 사항에 유의해야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기피해 예방-계약 종료 및 갱신 시 유의사항-계약 갱신 시참조].

 보증금과 계약 조건이 변경되는 갱신계약을 한 경우 기존 계약서를 수정해 체결하거나 새로운 계약서 작성 후 특약에 기존 계약의 갱신 계약서라는 점과 증액된 보증금 등을 정확히 써둘 것

 또한, 증액된 보증금에 대한 확정일자를 새로 발급받을 것

※ 다만, 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해야 이전 보증금의 순위를 확보할 수 있음.

  • 계약갱신청구권 사용하기

    임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 만기 2개월 전까지 임대인에게 명확히 의사를 전달해야 하며, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 보증금은 기존 금액의 5% 이내에서만 증액 가능합니다.

  • 묵시적 갱신 기다리기

    만기 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없었다면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 2년 자동 연장됩니다. 이 경우, 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

2. 계약 종료하고 이사하고 싶을 때

 임대차 계약은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(‘20. 12. 20. 전에 체결하거나 갱신한 계약의 경우 1개월)까지 갱신 거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항 및 「주택임대차보호법」 제6조제1항 본문 참조).

 따라서, 계약 종료를 희망하는 경우 기간 내 임대인에게 계약종료의사를 명확하게 밝히고 이를 다음의 방법 등으로 반드시 기록해 두어야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 홈페이지(https://www.khug.or.kr/hug/web/)-보증이행-전세보증금반환보증-보증이행안내-자주하는 질문 21.부터 25.까지 참조].

  • 만기일에 맞춰 이사하기

    만기 2개월 전까지 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 명확히 통보합니다. 전화, 문자, 내용증명 등 증거를 남겨두는 것이 안전합니다. 만기일에 보증금을 돌려받고 이사하면 됩니다.

  • 묵시적 갱신 후 이사하기

    묵시적 갱신이 된 후라도 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료되며, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이 기간 동안의 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.

이사 전, 반드시 확인할 것

새로운 집으로 이사를 결정했다면, 다음 전세 계약 절차를 안전하게 밟는 것이 중요합니다. 특히 보증금을 지키기 위한 안전장치를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

  • 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

    새로 이사할 집이 전세보증보험에 가입할 수 있는 조건인지 미리 확인하세요. 위반건축물이거나 임대인의 신용 문제 등이 있으면 가입이 거절될 수 있습니다.

  • 이사 갈 집의 안전성 미리 평가하기

    등기부등본, 건축물대장 등을 통해 압류, 근저당, 위반건축물 등 위험 요소는 없는지 확인해야 합니다. 서류 확인이 어렵다면 안심등기 서비스를 통해 계약 전에 미리 위험도를 평가해 볼 수 있습니다.

이사할 집, 계약 전에 안전한지 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처

민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]