대표적인 전세사기 수법, 어떤 유형을 주의해야 할까요?

한 줄 답변

전세사기 수법은 시세 정보가 불투명한 신축빌라를 이용한 깡통전세, 집주인을 속인 이중계약, 등기부 확인이 어려운 신탁부동산 사기 등이 대표적입니다. 각 유형별 특징을 미리 알고 계약 단계별로 서류를 확인하는 것이 피해 예방의 첫걸음입니다.

대표적인 전세사기 유형 

전세사기는 갈수록 교묘해지지만, 대부분은 등기부등본, 건축물대장, 임대인 신원 등 기본적인 서류 확인을 소홀히 한 틈을 파고듭니다. 가장 흔하게 발생하는 대표적인 사기 유형은 다음과 같습니다.

  • 깡통전세 및 동시진행

    시세보다 높은 보증금으로 계약을 체결하여, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하게 되는 유형입니다. 특히 신축 빌라는 정확한 시세 파악이 어려워 주된 표적이 됩니다.

  • 깡통전세의 피해사례로 주로 무자본·갭투자에 해당하는 유형이 조사되고 있으며, 주요 사례는 다음과 같습니다[국토교통부 보도자료(2022.12.20.), “주거안정 위협하는 전세사기 의심거래 106건 수사의뢰”, 2면 참조].

  • 이중계약 및 월세계약 사기

    대리인이 집주인에게는 월세 계약을 했다고 속이고, 임차인에게는 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방식입니다. 위임장, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

  • 전세계약 체결 권한이 없는 중개보조원 등이 새로운 임차인과 전세계약을 체결하고, 업무를 위탁한 임대인에게는 월세 계약으로 속여 나머지 보증금을 편취하는 다음과 같은 사례가 계속해서 발생하고 있습니다(대법원 2022.2.11. 선고 대법원 2021다283834 판결 참조).

  • 신탁부동산 사기

    신탁사에 소유권이 등기된 부동산을 임대인이 무단으로 계약하는 경우입니다. 신탁원부를 확인하고, 반드시 신탁사와 수탁자의 동의를 얻어 계약을 진행해야 안전합니다.

  •  신탁계약을 체결한 경우 신탁회사의 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-임대인 확인할 때-신탁회사의 동의 없는 계약 참조].

  • 계약 후 집주인 변경

    잔금일 직후 '바지 명의'의 다른 임대인에게 소유권을 넘겨 보증금 반환 책임을 회피하는 수법입니다. 계약서에 '임대차 기간 중 임대인 변경 시 계약 해지' 특약을 넣는 것을 고려할 수 있습니다.

전세사기 예방을 위한 핵심 확인 서류

복잡해 보이는 사기 유형도 결국 핵심 서류 몇 가지를 통해 대부분 예방할 수 있습니다. 계약 전부터 잔금 납부까지, 각 단계에서 다음 서류들을 직접 확인하는 습관이 중요합니다.

확인 서류 주요 확인 사항 확인 시점
등기부등본 소유자 정보, 근저당·가압류 등 권리관계 계약 전, 중도금, 잔금일
건축물대장 주거용 여부, 위반건축물 등재 여부 계약 전
국세·지방세 완납증명서 임대인의 세금 체납 여부 계약 시 (임대인 동의 필요)
확정일자 부여 현황 (다가구) 앞선 임차인 보증금 규모 계약 시 (임대인 동의 필요)
신분증 및 위임장 계약 당사자 신원 일치 여부 (대리계약 시) 계약 시

피해 예방을 위한 행동 지침

서류 확인과 더불어, 피해를 막기 위해 임차인이 직접 챙겨야 할 행동 지침이 있습니다. 조금 번거롭더라도 절차를 지키는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

  • 전입신고와 확정일자는 즉시 받기

    잔금 납부와 이사를 마친 당일, 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다.

  • 보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체

    등기부등본상 소유자(임대인) 명의의 계좌로만 보증금을 이체해야 법적으로 보호받을 수 있습니다. 대리인이나 제3자 계좌 이체 요구는 거절하는 것이 안전합니다.

  • 전세보증보험 가입 적극 검토

    HUG, HF 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 보험에 가입하면, 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관으로부터 대신 돌려받을 수 있습니다.

  • 계약 전 안심등기로 위험 신호 확인하기

    안심등기는 등기부, 건축물대장, 시세 등 공공 데이터를 기반으로 계약의 위험 요소를 종합적으로 분석하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다. 계약서에 도장을 찍기 전 위험 요소를 미리 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처