아파트 전세사기, 예방을 위한 5단계 핵심 체크리스트

한 줄 답변

아파트 전세사기는 빌라나 다가구주택과 다른 양상으로 발생하지만, 계약 전 5단계(매물, 임대인, 중개사, 계약서, 보증보험)를 체계적으로 점검하면 충분히 예방할 수 있습니다.

1단계: 시세와 공부 서류로 매물 검증하기

가장 기본적인 단계는 내가 계약할 집의 객관적인 가치와 법적 상태를 확인하는 것입니다. 아파트는 시세가 비교적 명확하지만, 신축이거나 거래가 드물면 시세 파악이 어려울 수 있습니다. 공시가격이 아닌 실제 거래가를  중심으로 확인해야 '깡통전세' 위험을 줄일 수 있습니다.

국토교통부
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  • 국토교통부 실거래가 공개시스템

    아파트, 연립/다세대, 단독/다가구 등 실제 거래된 가격을 확인할 수 있는 가장 기초적인 사이트입니다.

  •  국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)

  •  : 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

  • 부동산 공시가격 알리미

    세금 산정의 기준이 되는 공동주택 공시가격을 확인할 수 있습니다. 실거래가와 차이가 있을 수 있으니 참고용으로 활용하세요.

  •  국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/)

     : 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등

  • 등기부등본 열람

    대법원 인터넷등기소에서 소유자 정보, 근저당, 가압류 등 권리 관계를 직접 확인해야 합니다. 계약 당일 잔금 직전에도 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

  • 건축물대장 발급

    정부24 또는 세움터에서 발급받아 불법 건축물 여부를 확인합니다. 위반건축물로 등재된 경우 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

2단계: 임대인 신원과 채무 관계 확인하기

계약의 주체인 임대인이 실제 소유주가 맞는지, 보증금을 돌려줄 재정적 능력이 있는지 확인하는 과정입니다. 신분증과 등기부등본의 소유주 정보가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.

임대인은 개인일 수도 있고, 법인일 수도 있으므로 계약체결 시 다음의 방법에 따라 반드시 임대인의 정보를 확인해야 합니다[주택도시보증공사(HUG)안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-계약체결 유의사항-주택소유자 확인 참조].

만약 대리인과 계약한다면, 위임장과 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)를 통해 위임 사실과 범위를 명확히 확인해야 합니다. 조금이라도 의심스러우면 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 것이 좋습니다.

계약을 체결하는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 동일한지 확인

 ※ 신분증 진위 확인 방법: 주민등록증[☎ 1382 또는 정부24(https://www.gov.kr/) 홈페이지] 또는 운전면허증[경찰청 교통민원24 홈페이지(https://www.efine.go.kr/)] 확인

  주택의 소유자가 2명인 경우 소유자 전원과 계약을 맺을 것을 추천(전세보증금반환보증에 가입하려면 소유자 모두와 계약 체결 필요)

 임대인이 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등 제한능력자가 아닌지 확인

  • 신분증 진위 확인

    주민등록증은 1382 또는 정부24에서, 운전면허증은 교통민원24에서 진위를 확인할 수 있습니다.

  • 임대인 세금 체납 확인

    계약 전 임대인의 동의를 받아 납세증명서를 확인하거나, 미납국세열람을 신청하여 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 보증금보다 국세가 우선 변제될 수 있기 때문입니다.

  • 확정일자 부여 현황 확인

    다가구주택은 아니지만, 임대인이 보유한 다른 주택의 채무 상황을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다. 임대인의 동의가 필요합니다.

3단계: 공인중개사 자격과 공제증서 확인하기

안전한 계약을 도와줄 공인중개사가 정상적으로 등록된 중개사인지 확인해야 합니다. 무자격 중개 행위로 인한 피해를 막기 위함입니다.

  • 공인중개사 개업 여부 확인

    중개사무소에 게시된 등록증을 확인하고, 국가공간정보포털 등에서 정상 영업 중인 공인중개사인지 조회할 수 있습니다. 중개보조원이 아닌 공인중개사가 직접 계약을 진행하고 날인하는지 확인해야 합니다.


  • 개업공인중개사 및 소속 공인중개사는 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록하도록 하며, 등록증을 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시할 의무가 있습니다. 이를 통해 임차인은 공인중개사를 통한 임대차 계약 전 공인중개사의 개업여부를 확인할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제16조제1항 및 제17조참조).


  • 공제증서 확인

    중개사의 고의나 과실로 인한 재산상 손해를 보상받기 위해, 계약 시 공제증서를 교부받아야 합니다. 보장금액(개인 2억원, 법인 4억원 이상)과 보장 기간을 꼼꼼히 확인하세요.


  • 개업공인중개사는 중개행위 시 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 보장하기 위해 다음의 내용을 설명하고 해당 내용이 작성된 공제증서를 교부해야 합니다. 중개인으로 인한 중개사고에 대비하려면 공제증서를 받아두어야 합니다(규제「공인중개사법」제30조제1항·제5항및 규제「공인중개사법 시행령」 제24조제1항 참조).


  • 국토교통부
    국토교통부

4단계: 특약사항을 활용해 안전장치 마련하기

표준임대차계약서를 사용하는 것이 좋지만, 분쟁의 소지가 있거나 임차인에게 불리할 수 있는 내용은 특약사항으로 명시하여 법적 효력을 확보해야 합니다. 구두 약속은 효력이 없으므로 모든 합의 내용은 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

특히 전세계약에서 중요한 것은 잔금 지급과 동시에 임대인의 기존 대출을 상환하거나, 임차인의 대항력이 발생하도록 조건을 명시하는 것입니다.

특약사항 예시설명
임대인은 잔금 지급 즉시 선순위 근저당권을 말소하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.가장 중요한 특약입니다. 잔금으로 대출을 상환하는 조건을 명확히 합니다.
본 계약은 전세보증금반환보증 가입을 조건으로 하며, 임대인은 보증 가입에 적극 협조한다. 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다.보증보험 가입을 계약의 전제 조건으로 하여 위험을 줄입니다.
임차인의 전입신고 및 확정일자 부여 효력이 발생할 때(익일 0시)까지 등기부상 어떠한 권리 변동도 없어야 한다.임차인의 대항력을 안전하게 확보하기 위한 조항입니다.

5단계: 전세보증금반환보증으로 최후의 보루 만들기

앞선 모든 단계를 거쳤더라도 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 가장 강력한 안전장치입니다.

HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등 여러 기관에서 상품을 제공하며, 가입 요건과 보증료가 다르므로 본인에게 맞는 상품을 선택해야 합니다. 정부나 지자체에서 보증료를 지원하는 사업도 있으니 확인해 보는 것이 좋습니다.

  • 가입 요건 확인

    전입신고 및 확정일자, 선순위 채권 금액, 소유권 권리침해 여부 등 가입 요건을 미리 확인해야 합니다. 위반건축물 등은 가입이 거절될 수 있습니다.

  • 신청 기한

    일반적으로 신규 계약은 잔금일로부터 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다. 기한을 놓치지 않도록 미리 준비하는 것이 중요합니다.

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판단 근거 및 출처