전세사기 특례법, 신청 자격과 절차 총정리

한 줄 답변

전세사기 특례법은 특정 요건을 만족하는 전세사기 피해자에게 경·공매 유예, 우선매수권, 금융 및 주거 지원 등을 제공하여 피해 회복과 주거 안정을 돕는 한시적인 특별법입니다.

전세사기 피해자, 어떤 지원을 받을 수 있나요? 

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(약칭: 전세사기피해자법)은 임대인의 기망 등으로 보증금 반환이 어려운 피해 임차인을 돕기 위해 만들어졌습니다. 피해자로 결정되면 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다.

  • 경·공매 절차 지원

    피해 주택의 경매 또는 공매 절차를 유예하거나 정지시킬 수 있습니다. 또한, 피해 임차인에게 해당 주택을 가장 먼저 매수할 수 있는 우선매수권을 부여합니다

  • 전세사기피해주택에 대하여 경매 절차가 진행 중인 경우(파산절차에 따라환가한 경우 포함) 피해자는 법원에 매각기일 지정의 보류 또는 지정된 매각기일의 취소·변경 등 경매절차의 유예·정지를 신청할 수 있습니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제17조제1항).

  • 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로합니다. 다만, 그 사유가 해소되지 않았다고 인정되는 경우법원 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있습니다(「전세사기피해자 지원및 주거안정에 관한 특별법」 제17조제4항).

  • 금융 지원

    기존 전세대출을 저금리 대환대출로 전환하거나, 새로운 주택 구입 또는 임차 시 저금리 대출을 지원받을 수 있습니다. 신용회복 지원 프로그램도 연계됩니다.

  • 국가 및 지방자치단체는 피해임차인의 주거를 안정시키기 위해 다음과 같이 필요한 자금을 빌려주거나 그 밖에 다양한지원을 합니다[「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제27조제1항 및 주택도시기금 홈페이지(https://nhuf.molit.go.kr/)-개인상품 참조].

  • 주거 지원

    긴급하게 거처가 필요한 경우, 인근의 공공임대주택을 임시 거처로 제공받을 수 있습니다. 또한, 피해 주택을 공공이 매입하여 공공임대로 계속 거주할 수 있도록 지원하는 제도도 있습니다.

  • 전세사기피해자는 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있습니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조제1항 참조).

  • 전세사기피해자가 공공주택사업자에게 매입을 요청한 경우 공공주택사업자는 「민사집행법」 제113조, 「국세징수법」 제71조 및 「지방세징수법」 제76조에 따른 보증의 제공 없이도 우선매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조제2항).

  • 조세 채권 안분

    임대인이 체납한 세금 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막기 위해, 경·공매 시 해당 주택에 부과된 국세·지방세를 보증금보다 후순위로 배분받도록 조정합니다.

피해자 인정, 4가지 필수 요건

특례법 지원을 받으려면 국토교통부 장관(실제 심사는 시·도 위원회)으로부터 '전세사기피해자'로 인정을 받아야 합니다. 다음 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 


임대인 파산선고문
임대인 파산선고문
요건 주요 내용
대항력 및 확정일자 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 통해 대항력을 갖추고, 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
임대인의 파산·회생 또는 임대인 기망 임대인에 대한 회생 또는 파산선고가 있거나, 수사기관의 수사가 개시되는 등 임대인의 명백한 사기 의도가 있어야 합니다.
다수 피해 발생 우려 같은 임대인으로 인해 다수의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상되어야 합니다.
보증금 회수 곤란 임대차 계약 종료 후 상당 기간 보증금을 돌려받지 못하고 있거나, 주택의 경·공매 등으로 보증금 반환이 현저히 어려울 것이 예상되어야 합니다.

피해자 신청 절차 및 방법

요건을 충족한다면, 피해자로 인정받기 위한 신청 절차를 진행할 수 있습니다. 온라인과 오프라인 두 가지 방법으로 신청 가능합니다.

  • 온라인 신청

    정부24 또는 안심전세포털 내 '전세사기피해자 지원관리시스템'을 통해 24시간 온라인으로 신청할 수 있습니다. 공동인증서로 본인 인증 후 필요 서류를 스캔하여 첨부하면 됩니다.

  • 오프라인 신청

    임차주택 소재지 관할 시·도청의 전세피해지원센터에 직접 방문하여 신청할 수 있습니다. 신분증과 필요 서류 원본을 지참해야 합니다.

  • 신청 후 절차: 결정까지 얼마나 걸리나요?

    신청이 접수되면 시·도에서 1차 조사를 거쳐 국토교통부로 이관됩니다. 전세사기피해지원위원회에서 최종 심의·의결을 통해 피해자 여부를 결정하며, 통상 30일에서 60일 정도 소요될 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처