신탁등기 부동산, 전세 계약해도 괜찮을까요?

한 줄 답변

신탁등기된 부동산은 집주인이 아닌 신탁회사가 실질적인 소유권을 가지므로, 신탁회사의 동의 없이는 계약하면 안 됩니다. 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.

신탁이란 무엇인가요?

신탁이란 부동산 소유자(위탁자)가 관리, 처분, 개발 등의 목적으로 신탁회사(수탁자)에게 부동산의 소유권을 이전하고, 그로부터 발생하는 이익을 받는 것(수익자)을 말합니다. 등기부등본 갑구에 '신탁'이라고 표시되고 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 신탁등기된 부동산입니다.

“신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 함)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 함) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 함)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(「신탁법」 제2조).


법제처
법제처

핵심은 등기부상 소유자가 신탁회사로 변경된다는 점입니다. 원래 집주인은 소유권을 잃고, 모든 법적 권한은 신탁회사가 갖게 됩니다. 따라서 임대차 계약 권한도 신탁회사에 있습니다.

구분 역할 핵심 권한
위탁자 원래 집주인 신탁 계약의 당사자, 수익을 받을 수 있음
수탁자 신탁회사, 은행 등 부동산의 법적 소유자, 관리·처분 권한 보유
수익자 이익을 받는 사람 신탁 재산에서 발생하는 이익을 받음 (대출기관 등)

안전한 계약을 위한 확인사항

신탁등기된 부동산이라고 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 하지만 보증금을 안전하게 지키려면 다음 3가지를 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 안심등기는 이러한 등기부 권리침해 여부를 자동으로 확인하여 부적격 신호를 보내드립니다.

신탁계약을 체결한 경우 신탁회사의 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-임대인 확인할 때-신탁회사의 동의 없는 계약 참조].

  • 계약 상대방은 반드시 등기부상 소유자인 수탁자(신탁회사)여야 합니다. 위탁자(원래 집주인)와 계약하면 법적 효력이 없어 보증금을 보호받기 어렵습니다.

  • 신탁원부의 임대차 계약 조건 확인

    신탁 계약의 세부 내용이 담긴 신탁원부를 통해 임대차 계약에 대한 수탁자(신탁회사)의 동의 여부, 보증금 관리 방법 등을 확인해야 합니다.

  • 신탁회사의 서면 동의서 확보

    임대차 계약에 대한 신탁회사의 공식적인 동의서를 서면으로 받아두어야 합니다. 구두 동의는 효력이 없으며, 보증금 반환 책임 소재를 명확히 해야 합니다.

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판단 근거 및 출처

신탁법 [시행 2018. 11. 1.] [법률 제15022호, 2017. 10. 31., 타법개정]주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]