신탁 부동산 전세 계약, 신탁사 동의는 어떻게 받나요?

2026.05.26

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한 줄 답변

신탁 부동산 전세 계약은 수탁자인 신탁회사의 사전 동의를 받아야 안전합니다. 등기부상 소유자인 신탁회사의 동의 없는 계약은 법적 보호를 받기 어려울 수 있기 때문입니다.

신탁사 동의가 왜 중요한가요?

신탁 부동산은 소유권이 위탁자(원래 집주인)에서 수탁자(신탁회사)로 이전된 상태입니다. 따라서 임대차 계약에 대한 권한 역시 신탁회사가 갖게 됩니다. 신탁회사의 동의 없이 위탁자와 계약하면, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못하거나 집을 비워줘야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

<출처: 국토교통부 보도자료(2024.1.16.), “전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과”, 7면 사례 6 참조>

안전한 계약을 위해 다음 3단계 절차를 따르는 것이 중요합니다.

1단계: 신탁원부 확인
계약 전 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지 확인합니다. 보통 '임대차에 관한 사항' 항목에서 확인할 수 있습니다.
2단계: 신탁사 동의서 요청 및 확인
임대인(위탁자)을 통해 수탁자(신탁회사)에게 '임대차 계약 동의서' 발급을 요청합니다. 신탁사 직인이 찍힌 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.
3단계: 동의 조건에 맞춰 계약서 작성
신탁사 동의서에 명시된 보증금 한도, 입금 계좌 등의 조건을 계약서에 그대로 반영하고, 특약사항에 '본 계약은 신탁사의 사전 동의를 얻어 체결하며, 임대차보증금은 신탁사 지정 계좌로 입금한다'는 내용을 명시합니다.

필수 확인 서류 3가지

신탁 부동산 계약 시에는 일반 전세 계약보다 더 꼼꼼하게 서류를 확인해야 합니다. 아래 3가지 서류는 계약 전 반드시 직접 확인하고, 사본을 보관하는 것을 권장합니다.

확인 서류	핵심 확인 사항
신탁원부	임대 권한자(위탁자/수탁자), 보증금 반환 책임 주체
신탁사 동의서(또는 승낙서)	신탁사 직인, 동의하는 보증금액, 보증금 입금 계좌
임대차계약서 (특약)	신탁사 동의 내용 반영, 보증금 반환 주체 명시

신탁원부는 어떻게 확인하나요?

신탁원부는 등기부등본과 별개로 발급받아야 하는 서류입니다. 인터넷등기소에서는 발급이 불가능하며, 직접 등기소를 방문하여 발급 신청해야 합니다. 등기부등본 갑구의 신탁등기 접수번호를 알아두면 발급이 수월합니다. 자세한 내용은 신탁원부 항목별 의미 살펴보기 글에서 확인할 수 있습니다.

신탁사 동의서 위조 여부 확인

간혹 위탁자나 중개인이 위조된 동의서를 제시하는 경우가 있습니다. 이를 방지하려면 동의서에 적힌 신탁사 담당자에게 직접 연락하여 동의서 발급 사실과 내용을 확인하는 것이 가장 안전합니다. 신탁사 연락처는 신탁사 공식 홈페이지 등에서 확인할 수 있습니다.

계약 시 주의사항

신탁사 동의 절차를 모두 마쳤더라도, 계약서 작성과 잔금 지급 과정에서 끝까지 주의가 필요합니다. 아래 사항들을 추가로 확인하여 위험을 최소화하세요.

보증금은 반드시 신탁사 지정 계좌로
신탁사 동의서에 명시된 수탁자(신탁사) 명의의 계좌로 보증금을 입금해야 합니다. 위탁자(임대인) 개인 계좌로 입금하면 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
확정일자 부여 및 전입신고
계약 체결 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 신탁등기된 부동산이라도 동일하게 중요합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
신탁 부동산은 보증보험 가입이 까다로울 수 있습니다. 계약 전 HUG, HF 등 보증기관에 해당 매물의 보증보험 가입 가능 여부를 미리 문의해보는 것이 좋습니다.