신탁등기 된 집, 전세 계약해도 괜찮을까요?

Q: 신탁등기 된 집, 전세 계약해도 괜찮을까요?

신탁등기 된 집은 원칙적으로 집주인(위탁자)이 아닌 신탁사(수탁자)와 계약해야 안전합니다. 위탁자와 계약하려면, 반드시 신탁사의 사전 동의서와 신탁원부 확인이 필요합니다.

2026.05.26

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한 줄 답변

신탁등기 된 집은 원칙적으로 집주인(위탁자)이 아닌 신탁사(수탁자)와 계약해야 안전합니다. 위탁자와 계약하려면, 반드시 신탁사의 사전 동의서와 신탁원부 확인이 필요합니다.

신탁등기, 왜 확인해야 할까요?

신탁등기는 집주인(위탁자)이 부동산의 소유권을 신탁사(수탁자)에게 맡기고 관리, 처분, 개발 등을 맡기는 제도입니다. 등기부등본 갑구에 소유자가 개인이 아닌 '○○부동산신탁' 등으로 되어 있다면 신탁등기된 부동산입니다.

신탁은 위탁자가 수탁자와 ① 신탁계약, ② 유언신탁, ③ 신탁선언 등의 방법으로 자신의 재산에 대하여 신탁을 설정하고, 해당 재산을 수탁자에게 이전하면서 시작되며, 수탁자는 신탁재산의 권리자로서 신탁재산의 관리·처분·개발·운용 등을 하고 신탁재산 또는 그로부터 얻는 수익을 신탁설정 시 정한 수익자에게 지급하게 됩니다(「신탁법」 제3조제1항 및 법무부, 『신탁법 개정 보도자료』, p.2 참조).

이때 법적인 소유권은 신탁사에 있으므로, 원래 집주인인 위탁자와 맺은 임대차 계약은 신탁사의 동의 없이는 법적 효력을 인정받지 못할 수 있습니다. 만약 문제가 생겨 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 집을 비워줘야 할 수 있습니다.

누구와 계약해야 안전할까요?

신탁등기 부동산 계약의 핵심은 '계약 당사자'와 '신탁사의 동의 여부'입니다. 계약 주체에 따라 위험도가 달라집니다.

안전한 계약

임대인: 수탁자(신탁사)
신탁사와 직접 임대차 계약을 체결하는 것이 가장 안전합니다. 법적 소유권자와 직접 계약하는 것이기 때문입니다.

조건부 가능 계약

임대인: 위탁자(원래 집주인)
위탁자와 계약하려면 2가지가 필수입니다. 첫째, 임대차 계약에 대한 신탁사의 사전 동의서. 둘째, 신탁원부에 '임대차 계약은 위탁자가 체결하고 신탁사는 동의한다'는 식의 특약이 있는지 확인해야 합니다.

위험한 계약

임대인: 위탁자(원래 집주인) + 신탁사 동의 없음
신탁사 동의 없이 위탁자와 단독으로 맺은 계약은 무효가 될 가능성이 매우 높습니다. 보증금을 보호받을 수 없으므로 계약을 진행해서는 안 됩니다.

안전한 계약을 위한 확인 사항

신탁등기된 집이 마음에 든다면, 계약 전 아래 사항을 순서대로 확인하여 위험을 줄일 수 있습니다. 중개인이나 임대인의 말만 믿지 말고 직접 서류를 확인하는 것이 중요합니다.

신탁원부 발급 및 확인
등기부등본과 함께 반드시 신탁원부를 발급받아 위탁자, 수탁자, 수익자 및 신탁 계약 조건을 확인합니다. 신탁원부는 등기소 방문 또는 인터넷등기소에서 발급 가능합니다.
신탁사의 사전 동의서 확인
위탁자와 계약 시, 신탁사가 임대차 계약에 동의한다는 내용의 '사전 동의서' 또는 '승낙서' 원본을 받아야 합니다. 필수 서류와 절차를 꼼꼼히 확인하세요.
보증금 입금 계좌 확인
보증금은 반드시 계약서와 신탁원부에 명시된 계좌로 입금해야 합니다. 보통 신탁사 명의의 계좌이며, 위탁자 개인 계좌로의 입금은 위험할 수 있습니다.
계약서 특약 추가
계약서에 "임대인은 수탁자인 OO신탁사의 동의를 받아 본 계약을 체결하며, 임대차보증금은 OO신탁사 명의의 계좌로 입금한다."와 같은 특약을 명시하여 책임을 분명히 하는 것이 좋습니다.