신탁사 소유 아파트 전세계약,
HUG 동의 공문만으로 안전할까요?

질문 신탁사 소유 아파트 전세계약, HUG 동의 공문만으로 안전할까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 아파트 전세를 찾아서 계약을 앞두고 있습니다. 그런데 등기부등본을 떼어보니 소유자가 개인이 아니라 신탁사로 되어있는 '신탁부동산'이었습니다. 너무 불안해서 부동산에 물어보니, 시행사인 조합이 임대인으로 계약을 진행하며, 우선수익자인 HUG(주택도시보증공사)의 동의 공문이 있기 때문에 아무 문제 없다고 설명합니다.

조합 측 말로는 담보신탁계약서 상 우선수익자(HUG)가 동의하면 위탁자인 자기들이 임대인 지위를 갖게 되므로, 수탁자인 신탁사의 개별 동의서는 필요 없다고 하네요. HUG 안심전세보증보험도 발급된다고 하고, 지정된 은행에서만 대출이 가능하다는 안내도 받았습니다. HUG 이름이 나오니 괜찮은 건가 싶다가도, 인터넷에 찾아보니 신탁등기된 집은 무조건 수탁자 동의가 필수라고 해서 너무 헷갈립니다.

HUG 동의 공문이라는 서류 하나만 믿고 덜컥 계약했다가 나중에 보증금 손실 위험이 생기는 건 아닐지 걱정됩니다. 이 상황에서 제 전세보증금을 안전하게 지키려면 도대체 어떤 서류를 어디까지 확인해야 하나요? 신탁원부라는 것도 꼭 봐야 하는 건가요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.03.24

답변 HUG 동의 공문만으로는 부족합니다. 신탁원부를 통해 수탁자(신탁사)의 동의나 위탁자의 적법한 임대 권한을 반드시 확인해야 합니다.

신탁등기된 부동산 계약은 일반 전세계약과 완전히 다르게 접근해야 합니다. 가장 중요한 것은 '누가 이 집을 임대할 적법한 권한을 가졌는가'를 서류로 명확히 확인하는 것입니다. 등기부등본상 소유자는 수탁자인 신탁사이므로, 원칙적으로 임대차 계약 권한은 신탁사에 있습니다. 조합(위탁자)이나 부동산의 설명만 믿고 계약을 진행하면, 최악의 경우 임대차계약의 효력을 인정받지 못해 대항력을 잃고 보증금 전액을 날릴 위험이 있습니다.

우선수익자인 HUG의 동의 공문이 있다는 점은 긍정적인 신호일 수 있지만, 그것이 곧바로 임대차계약의 안전을 보장하는 '만능 열쇠'는 아닙니다. 해당 공문이 단순히 대출이나 보증 절차에 대한 것인지, 아니면 해당 세대의 임대차계약 체결 자체를 명확히 승인하는 내용인지 그 범위를 구체적으로 확인해야 합니다. 만약 공문 내용이 포괄적이거나 계약 조건을 특정하지 않는다면, 분쟁 시 임대 권한을 입증하는 근거로 부족할 수 있습니다.

따라서 조합(위탁자)이 적법한 임대인이라는 주장을 입증할 책임은 조합 측에 있습니다. 임차인께서는 'HUG 동의가 있으면 위탁자가 임대할 수 있다'는 내용이 담긴 담보신탁계약서 원문 조항과 신탁원부, 그리고 해당 세대의 계약 정보가 명시된 HUG 동의 공문 원본을 모두 직접 확인하고 계약서에 첨부해야 합니다. 특히 세이프홈즈 안심등기 진단 시 신탁등기가 확인된 부동산은 '부적격' 판정을 받는데, <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED> 이는 계약 권한이 명확히 확인되지 않으면 보증금 회수 순위가 불리해지는 등 심각한 위험이 있기 때문입니다.

계약 전 반드시 확인하고 요구할 서류

  • 신탁원부 원본

    관할 등기소에서 직접 발급받아 위탁자(조합)에게 임대차 계약 체결 권한이 있는지, 보증금은 누구 계좌로 입금해야 하는지 명시된 조항을 확인해야 합니다.

  • 담보신탁계약서(임대차 관련 조항)

    우선수익자(HUG) 동의 시 위탁자에게 임대 권한이 부여된다는 조항을 직접 눈으로 확인해야 합니다.

  • HUG 동의 공문 원본 (또는 원본대조필 사본)

    해당 아파트, 특정 세대, 보증금액, 계약 기간 등 임대차계약의 핵심 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.

  • 수탁자(신탁사)의 동의서 또는 위임장

    위 서류들로 위탁자의 권한 증명이 불분명하다면, 가장 확실한 방법은 수탁자인 신탁사 날인이 찍힌 동의서나 위임장을 받는 것입니다.

관련 법령 및 계약 특약

대법원 판례는 수탁자의 사전 승낙 없이 위탁자와 체결한 임대차계약은 수탁자(신탁사)에게 대항할 수 없다고 명확히 하고 있습니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다405382 판결). 즉, 서류로 권한이 증명되지 않은 계약은 전입신고와 확정일자를 받아도 법적으로 보호받기 어렵다는 의미입니다. 따라서 아래와 같은 특약을 계약서에 반드시 포함하여 위험을 방지해야 합니다.

(특약 예시) ① 임대인은 본 임대차계약 체결에 필요한 적법한 권한(신탁원부상 임대 권한, 수탁자 및 우선수익자의 동의 등)을 보유하고 있음을 확약한다. ② 임대인은 잔금 지급일까지 본 계약의 유효성에 필요한 신탁원부, 수탁자 동의서, 우선수익자 동의 공문 등 관련 서류 원본을 임차인에게 제공한다. ③ 만일 잔금 지급일까지 위 서류가 제공되지 않거나 임대인의 적법한 임대 권한이 증명되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 조건 없이 기지급한 계약금 전액을 즉시 반환한다.

자주 묻는 질문

신탁원부는 어디서 발급받을 수 있나요?

신탁원부는 등기부등본과 달리 인터넷 발급이 불가능하며, 해당 부동산 소재지의 관할 등기소에 직접 방문해야 발급받을 수 있습니다. 등기부등본에 기재된 신탁원부 번호를 제시하면 됩니다.

보증금은 누구에게 보내야 안전한가요?

신탁원부나 수탁자 동의서에 명시된 계좌로 보내는 것이 가장 안전합니다. 보통 신탁사 명의의 지정 계좌인 경우가 많습니다. 임대인(위탁자) 개인 계좌로 송금하라는 요구는 매우 위험하며, 반드시 서류를 통해 보증금 수령 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.

HUG 전세보증보험에 가입되면 무조건 안전한 거 아닌가요?

아닙니다. 임대차계약 자체가 임대 권한 없는 자와 체결되어 무효가 될 경우, 보증보험 가입 자체가 거절되거나, 가입되더라도 추후 보증 이행이 거절될 수 있습니다. 보증보험은 적법한 계약을 전제로 하기 때문입니다. 계약의 유효성 확인이 보증보험 가입보다 선행되어야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.