HUG 보증보험 심사 탈락, 전세대출 불가 특약으로 계약금 돌려받을 수 있나요?

질문 HUG 보증보험 심사 탈락, 전세대출 불가 특약으로 계약금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

얼마 전 마음에 드는 집을 발견해서 청년버팀목전세대출을 받아 계약하기로 했습니다. 계약서에 "임대인의 과실로 전세대출이 불가할 경우 계약금을 반환한다"는 특약을 넣고 계약금도 지불했고요. 대출을 신청하니 은행에서 HUG 전세보증금반환보증 심사가 필수라고 해서 절차대로 진행했습니다.

그런데 며칠 뒤 HUG에서 보증심사 부결 통보를 받았습니다. 사유는 제가 아니라 해당 주택의 건축물 문제 때문이라고 합니다. 당연히 대출 실행도 막혔고요. 그래서 임대인에게 상황을 설명하고 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금을 돌려달라고 요청했습니다.

하지만 임대인은 "HUG 보증보험 가입이 거절된 것이지, 대출 자체가 거절된 것은 아니지 않느냐"며 계약금 반환을 못 해주겠다고 버티고 있습니다. 제 신용 문제가 아니라 위반건축물 같은 집 문제로 대출이 안 나오게 된 건데 너무 억울합니다. 부동산에서는 양쪽 입장이 다 이해된다며 애매한 태도만 보이고, 정말 답답합니다. 이 경우에 저는 계약금을 돌려받을 수 없는 건가요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.11.29

답변 대출의 전제조건인 보증심사가 건물 문제로 부결되었다면, 특약에 근거해 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.

청년버팀목전세대출과 같은 정책 대출은 보증기관의 보증서 발급을 필수 조건으로 하는 경우가 대부분입니다. 따라서 보증심사 통과는 대출 실행을 위한 필수 관문이라고 보아야 합니다. 임대인은 보증보험 가입 거절과 대출 거절을 별개로 주장하고 있지만, 계약 당시 임차인이 청년버팀목전세대출을 이용한다는 사실을 알고 있었고, 해당 대출의 구조상 보증서 발급이 전제된다는 점을 고려하면 특약의 '대출 불가'는 '대출에 필요한 보증심사 부결'까지 포함한다고 해석될 여지가 매우 높습니다.

핵심은 부결 사유가 누구의 책임(귀책사유)에 있느냐입니다. 특약에 '임대인의 과실'이라고 명시되어 있으므로, 부결 사유가 임차인의 소득, 신용, 자격 요건 미달 등이 아닌, 임대 목적물 자체의 문제임이 명확해야 합니다. 예를 들어 등기부등본 상 압류·가압류, 위반건축물 등재, 불법 증축, 건물과 토지 소유자 불일치, 신탁등기 등 임대인 측에서 해결해야 할 권리관계나 건물 하자로 인해 HUG 심사가 부결되었다면 이는 임대인의 귀책사유에 해당합니다.

계약금 반환을 위해 지금 당장 해야 할 일

  • HUG 또는 은행에 공식적인 '부결 사유서' 요청하기

    단순히 '보증 불가' 통보가 아닌, '건축물 ~ 문제로 인한 부결'과 같이 구체적인 사유가 명시된 서면 자료(문자, 이메일, 공식 서류 등)를 확보하는 것이 가장 중요합니다.

  • 내용증명 발송 준비하기

    확보한 부결 사유서를 바탕으로, ①계약 당시 전세대출을 조건으로 한 점, ②대출의 필수 요건인 보증심사가 부결된 점, ③부결 사유가 임대인 측 귀책인 건물 문제라는 점, ④따라서 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금을 반환해달라는 점을 명확히 기재하여 임대인에게 내용증명 우편을 발송합니다.

  • 특약 문구의 중요성 인지하기

    향후 유사한 분쟁을 막기 위해, 대출 관련 특약은 '임차인의 귀책사유가 아닌 사유로 전세대출 또는 보증기관의 보증서 발급이 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다'와 같이 구체적으로 작성하는 것이 안전합니다.

  • 계약 전 위험 요소 사전 확인하기

    보증보험 가입이 거절되는 대표적인 사유인 위반건축물, 신탁등기, 소유권 불일치 등은 계약 전 등기부등본과 건축물대장 확인만으로도 상당수 파악할 수 있습니다. 계약금과 같은 큰돈을 보내기 전, 반드시 서류를 통해 안전성을 검증해야 합니다.

관련 법리 및 판단 기준

대법원은 '계약의 주된 목적 달성이 불가능한 경우, 그 부수적 채무의 불이행을 이유로도 계약을 해제할 수 있다'고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2001다22607 판결 참조). 전세대출 실행을 전제로 한 임대차 계약에서 대출 불가 사유가 임대인 측에 있다면, 임차인은 계약의 주된 목적 달성이 불가능해졌음을 이유로 계약 해제를 주장할 수 있습니다. 특히 위반건축물은 안심등기에서 '보증보험 가입 불가'로 분류되는 대표적인 위험 요소이며, 신탁등기(부적격)나 토지/건물 소유자 불일치(조건부적격) 역시 보증심사 및 대출 과정에서 큰 걸림돌이 됩니다. 이런 위험 요소들은 계약 전 안심등기 같은 서비스를 통해 미리 확인하여 분쟁을 예방하는 것이 최선입니다.

자주 묻는 질문

임대인이 끝까지 계약금 반환을 거부하면 어떻게 하나요?

내용증명 발송 후에도 반환을 거부한다면, 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청하거나, 지급명령 신청 또는 소액사건심판 등 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

HUG 부결 사유서를 은행이나 HUG에서 발급해주지 않으면 어떡하죠?

공식 서류 발급이 어렵다면, 담당 직원과의 통화를 녹취하거나(사전 고지 필요), 부결 사유를 확인할 수 있는 문자나 이메일이라도 확보해야 합니다. 증거가 명확할수록 분쟁에서 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.

위반건축물인 줄 모르고 계약했는데, 항상 계약을 취소할 수 있나요?

'전세대출 불가' 특약이 없다면, 위반건축물이라는 사실만으로 계약을 무조건 해제하기는 어려울 수 있습니다. 계약의 중대한 하자로 인정되어야 하며, 이로 인해 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절되었다는 인과관계를 입증해야 합니다. 따라서 계약 전 확인과 특약 작성이 매우 중요합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.