보증금 5% 넘게 올려 재계약했는데, 계약갱신청구권 다시 쓸 수 있나요?

질문 보증금 5% 넘게 올려 재계약했는데, 계약갱신청구권 다시 쓸 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2년 전 전세계약 만기를 앞두고 집주인과 재계약을 했습니다. 당시 집주인이 보증금을 많이 올려달라고 해서, 결국 법에서 정한 5%보다 더 많이 올려주고 계약을 연장했습니다. 계약서 특약사항에는 '임차인의 계약갱신청구권 사용에 의한 계약임'이라는 문구도 들어갔습니다.

그렇게 2년이 지나 다시 만기가 다가오는데, 집주인이 바뀌었고 새 집주인은 시세대로 새로 계약하든지 아니면 만기에 맞춰 나가달라고 합니다. 저는 2년 전에 5% 넘게 보증금을 올려줬으니, 그때 썼던 계약갱신청구권은 무효가 된 거고 이번에 다시 쓸 수 있는 것 아닌가요?

부동산에서는 일단 계약서에 갱신권을 썼다고 명시되어 있으면 다시 쓰기 어렵다고 하는데, 법을 어겨가며 보증금을 올려준 건데 너무 억울합니다. 제 소중한 전세보증금과 주거 안정을 지키고 싶은데, 정말 이번에는 계약갱신청구권을 다시 행사할 수 없는 건지, 제가 어떻게 대응해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.22

답변 5% 초과 증액이 갱신권 사용을 무효로 만들지는 않으며, 초과분은 반환 청구 대상입니다.

임차인 입장에서는 법정 상한을 초과하여 보증금을 올려주었으니, 당시 계약갱신청구권 사용이 무효가 되어 이번에 다시 사용할 수 있다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 법적으로는 두 가지 사안을 분리해서 보아야 합니다. 바로 '계약갱신청구권의 행사'와 '보증금 증액률의 유효성'입니다.

임대차계약서
임대차계약서

우선, 계약서 특약에 '계약갱신청구권 사용에 의한 계약'이라고 명시하셨다면, 임차인이 갱신권을 1회 사용했다는 사실 자체는 명확한 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 5%를 초과하여 보증금을 증액한 사실이 이 갱신권 사용 기록을 소급하여 없애는 효력을 갖는다고 보기는 어렵습니다. 주택임대차보호법은 임대인이 5%를 초과하여 증액된 보증금을 받은 경우, 그 초과 부분에 대해 효력이 없다고 규정하고 있으며 임차인은 초과 지급액의 반환을 청구할 수 있도록 보호하고 있습니다.

따라서 현재의 쟁점은 '갱신권을 다시 쓸 수 있는가'가 아니라 '5%를 초과하여 지급한 보증금을 돌려받을 수 있는가'가 될 가능성이 큽니다. 새 임대인은 이전 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 기존 계약서에 명시된 갱신권 사용 사실을 근거로 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 반대로 임차인께서는 새 임대인을 상대로 이전 계약에서 5%를 초과하여 지급한 보증금에 대한 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.

특히 재계약이나 합의 갱신을 검토하기 전에는 안심등기로 현재 기준 보증금 회수 가능성을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 처음 계약할 때보다 시세가 떨어졌거나, 기존 보증금에 증액분이 더해져 보증금 비율이 높아졌다면 전세보증금반환보증 가입이 어려워질 수 있고, 경매 시 보증금 전액 회수도 어려워질 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서 보증금과 선순위채권의 합계가 현재 주택가액 대비 과한 상태로 확인된다면, 갱신 후 전세보증금반환보증 가입이 어렵거나 계약 구조 자체가 위험할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

왜 중요한지 보면, 갱신 전보다 집값이 낮아졌거나 보증금이 올라간 경우에는 같은 집이라도 보증기관 기준에서 위험도가 달라질 수 있기 때문입니다. 기존에는 보증보험 가입이 가능했던 집도 시세 하락이나 보증금 증액으로 인해 가입이 제한될 수 있습니다. 갱신 전에는 현재 시세, 기존 보증금, 증액 보증금, 선순위채권을 함께 확인해야 합니다.

현 시점에서 확인하고 대응할 사항

  • 초과 지급 보증금 반환 청구

    내용증명 등을 통해 현 임대인에게 주택임대차보호법상 증액 한도(5%)를 초과한 금액의 반환을 정식으로 요구할 수 있습니다.

  • 계약서 및 증빙자료 확보

    최초 계약서, 5% 초과 증액 당시의 재계약서, 보증금 이체 내역, 당시 임대인과 주고받은 문자나 통화 내용 등 증액 경위를 입증할 모든 자료를 확보해야 합니다.

  • 현 임대인과의 협의

    초과 지급분 반환과 별개로, 현 임대인과 새로운 조건의 임대차 계약(합의 갱신)을 체결할 여지가 있는지 대화를 시도해볼 수 있습니다.

  • 등기부등본 재확인

    임대인이 변경되고 계약 만기가 다가오는 만큼, 현재 거주하는 집에 새로운 근저당권, 압류, 가압류 등 권리 변동이 생겼는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 경매개시결정 같은 권리 제한이 있다면 보증금 회수에 심각한 문제가 생길 수 있습니다.

관련 법령 및 판단 기준

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 규정하며, 동법 제7조 제2항은 차임·보증금 증액 청구가 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하도록 명시하고 있습니다. 또한 동법 시행령 제2조 제3항은 이 증액 제한 규정을 위반하여 차임이나 보증금을 초과하여 지급한 경우, 임차인이 그 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다.

이처럼 법은 5% 초과 증액분은 무효로 보고 반환을 청구할 수 있도록 하지만, 갱신권 사용 자체를 무효로 되돌리는 규정은 두고 있지 않습니다. 갱신 여부를 최종 결정하기 전, 현재 집의 권리 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 세이프홈즈 안심등기를 통해 현재 등기부등본의 권리관계, 특히 경매나 압류와 같은 위험(안심등기 '부적격' 사유)이 있는지, 증액된 보증금을 포함한 전체 보증금의 회수 가능성은 안전한지 점검해 보시는 것이 현명한 판단에 도움이 될 것입니다.

자주 묻는 질문

계약서에 갱신권 사용 문구가 없으면 다시 쓸 수 있나요?

계약서에 명시적 문구가 없더라도, 재계약 당시의 정황(문자, 통화 등)상 갱신요구권 행사에 따른 재계약임이 인정되면 사용한 것으로 볼 수 있습니다. 반면, 명시적 의사표시 없이 당사자 간 합의로 보증금을 5% 초과 증액하며 재계약했다면 '합의 갱신'으로 보아 갱신요구권이 남아있을 수 있습니다.

5% 초과해서 지급한 보증금은 어떻게 돌려받나요?

먼저 임대인에게 내용증명으로 반환을 요구하고, 협의가 되지 않으면 '부당이득 반환 청구 소송' 등 법적 절차를 통해 돌려받을 수 있습니다. 소송 전 지급명령 신청 등을 고려해볼 수 있습니다.

새로운 집주인이 제가 5% 넘게 보증금을 낸 사실을 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

주택임대차보호법에 따라 주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 이전 임대차 계약의 모든 권리와 의무가 새 집주인에게 이전되므로, 새 집주인은 이전 임대인이 5%를 초과하여 받은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.