근저당권 있는 집인데,
소액임차인 최우선변제 받을 수 있나요?

근저당권이 설정된 집이라도 소액임차인 요건을 갖추면 최우선변제권을 통해 보증금 중 일정액을 보호받을 수 있는 것은 사실입니다. 하지만 이 제도가 보증금 전액의 안전을 보장하는 장치는 아니라는 점을 명확히 인지해야 합니다. 특히 등기부등본에 나보다 앞선 날짜의 근저당, 즉 선순위 근저당권이 있다면 확인해야 할 것들이 훨씬 복잡해집니다.

가장 중요한 것은 소액임차인 해당 여부와 최우선변제금 한도를 현재 시점이 아닌, ‘선순위 근저당권 설정일’ 당시의 법적 기준으로 판단해야 한다는 점입니다. 주택임대차보호법상 소액보증금 기준은 계속해서 상향 조정되어 왔기 때문에, 현재 기준으로는 소액임차인에 해당하더라도 아주 오래전에 설정된 근저당권이라면 당시 기준으로는 보호 대상이 아닐 수 있습니다. 또한, 최우선변제금은 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 배당됩니다. 만약 거주하시는 곳이 다가구주택이라면, 건물 내 다른 모든 소액임차인들의 최우선변제금을 합한 금액이 이 한도를 넘을 수 없어 실제 배당액이 예상보다 줄어들 수 있습니다.

따라서 계약 전 등기부등본을 통해 근저당권의 채권최고액과 설정일을 반드시 확인하고, 이를 바탕으로 내 보증금이 당시 소액임차인 기준에 부합하는지 따져봐야 합니다. 안심등기에서는 최우선변제는 주택가액의 일정 범위 안에서만 배당됩니다. 따라서 같은 건물 안에 소액임차인이 여러 명 있는 경우, 각 임차인이 기대한 최우선변제금을 전부 받지 못하고 나누어 배당받을 수 있습니다. 이런 구조라면 최우선변제 적용 가능성은 있지만 실제 회수 금액은 조건부로 봐야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PROTECTED_BY_PRIORITY_CONDITIONAL> 만약 내 보증금 중 일부만 최우선변제 범위 안에 들어가고 나머지는 일반 배당 순위로 밀리는 구조라면, 최우선변제를 받더라도 보증금 일부 손실 가능성을 따로 확인해야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PROTECTED_BY_PRIORITY_PART> 안심등기에서는 최우선변제 적용 가능성과 실제 보증금 회수가능성을 종합적으로 진단해 드립니다.