전세권 임의경매를 신청하면,
건물만 경매되나요 토지도 같이 경매되나요?

전세금을 돌려받지 못해 전세권에 기한 임의경매를 고려하고 계신 상황으로 보입니다. 전세권 임의경매는 전세권자가 자신의 권리를 실행하는 강력한 수단이지만, 경매 범위가 어떻게 결정되는지에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라지므로 신중한 검토가 필요합니다. 결론부터 말씀드리면, 경매 범위는 계약서가 아닌 등기부등본에 기재된 '전세권의 목적'을 기준으로 하며, 거주하시는 주택이 아파트·오피스텔 같은 집합건물인지, 아니면 다가구주택인지에 따라 완전히 다른 결과로 이어질 수 있습니다.

만약 202호가 아파트나 다세대주택 같은 집합건물이라면, 등기부등본 표제부에 '전유부분'과 '대지권'이 함께 표시되어 있을 가능성이 높습니다. 이 경우 전세권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 건물 전유부분과 그에 종속된 대지권에 모두 미치므로, 임의경매 신청 시 건물과 토지 지분이 함께 경매 대상이 됩니다. 하지만 대지권 미등기 상태라면 상황은 복잡해집니다. 안심등기에서는 이런 경우를 '대지권 미등기'로 분류하여 계약 전 토지 권리관계 확인이 필요하다고 안내하며, 보증금 회수 가능성 판단에 제약이 있을 수 있어 조건부적격으로 봅니다.

반면, 202호가 다가구주택의 한 호실이라면 법률관계가 더 복잡해집니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 관리되는 경우가 많아, 특정 호실에만 설정된 전세권만으로는 건물 전체나 토지에 대해 임의경매를 신청하기 어렵습니다. 이 경우 건물 일부에 대한 경매만 진행되거나, 보증금반환청구소송을 통해 판결문을 받아 강제경매를 신청하는 방법을 고려해야 합니다. 특히 토지와 건물의 소유자가 다르거나 토지에만 별도의 선순위 권리가 있다면 보증금 회수가 더욱 불리해질 수 있습니다.