다가구 선순위보증금 7억이라더니 실제는 7억 5천,
사기죄로 고소할 수 있나요?

다가구주택 계약에서 선순위보증금 총액은 임차인의 보증금 회수가능성을 판단하는 매우 중요한 정보입니다. 임대인이 이를 실제보다 현저히 낮게 고지하여 임차인이 착오에 빠진 상태로 계약을 체결하게 했다면 형법상 사기죄가 성립할 수 있습니다. 판례 역시 임대차계약에서 임차보증금은 임차인의 전 재산이나 다름없을 정도로 중요한 것이므로, 임대인은 선순위보증금 현황에 대해 정확히 고지할 신의성실의 원칙상 의무가 있다고 보고 있습니다.

다만 형사 고소에서 사기죄가 인정되려면 '고의적인 기망 행위'가 입증되어야 합니다. 임대인이 '단순한 착오였을 뿐, 일부러 속이려 한 것은 아니다'라고 주장할 경우를 대비해야 합니다. 고지한 7억 원과 실제 7억 5천만 원의 차액 5천만 원이 적은 금액은 아니지만, 수십억 원대 건물에서 수억 원의 차이가 발생한 사건들에 비하면 기망의 고의성을 입증하는 난이도가 다소 높을 수 있습니다.

그러나 임대인이 법인이고, 소유한 다른 여러 건물에서도 유사한 보증금 미반환 사례가 발생하고 있다는 점은 매우 중요한 정황 증거가 될 수 있습니다. 계약 당시 이미 재정 상태가 악화하여 새로운 임차인의 보증금으로 기존 채무를 막는 '돌려막기'를 하고 있었다면, 보증금 반환 의사나 능력이 없는 상태에서 계약을 체결한 것으로 볼 여지가 커지기 때문입니다. 다른 피해 임차인들과 연대하여 임대인의 반복적인 기망 행위를 입증한다면 사기죄 성립 가능성을 높일 수 있습니다.