신탁등기 말소 지연으로 전세대출이 막혔는데, 계약 해지하고 계약금 돌려받을 수 있나요?

질문 신탁등기 말소 지연으로 전세대출이 막혔는데, 계약 해지하고 계약금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

법인 소유의 신축빌라에 전세로 들어가려고 계약했습니다. 계약 당시 등기부등본을 보니 신탁등기가 되어 있어서 찜찜했는데, 부동산에서는 잔금일에 맞춰 신탁등기를 말소하는 조건으로 계약서에 특약을 넣으면 안전하다고 하더군요. 그래서 '잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소한다'는 특약을 넣고 계약금을 법인 계좌로 보냈습니다.

그런데 잔금일이 다가와서 은행에 전세대출을 신청했더니, 아직 신탁등기가 살아있어서 대출이 불가능하다는 통보를 받았습니다. 깜짝 놀라서 법인 측에 연락하니 '처리 중이니 조금만 기다려달라'는 말만 반복하고 있습니다. 알아보니 저희뿐만 아니라 다른 세입자들도 다 같은 상황이라고 해서 전세사기는 아닌지 너무 불안합니다.

신탁등기가 된 집은 전입신고를 해도 대항력이 없다고 들었습니다. 아직 잔금은 치르지 않은 상태인데, 이 계약을 그냥 파기하고 계약금을 돌려받고 싶습니다. 이런 경우 제가 계약을 해지하고 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.28

답변 임대인의 '신탁등기 말소' 의무 불이행을 근거로 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

전세대출을 받아 잔금을 치르기로 한 임차인에게 임대인이 '신탁등기 말소'를 약속했다면, 이는 계약의 매우 중요한 전제 조건이 됩니다. 은행이 신탁등기 상태의 부동산을 담보로 전세대출을 실행하지 않는 것은 당연한 절차이며, 이로 인해 잔금을 마련할 수 없게 된 것은 임차인의 책임이 아닌 임대인의 의무 불이행, 즉 채무불이행에 해당합니다.

특히 '잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소한다'는 특약은 임대인이 잔금일 전까지 신탁등기를 말소할 수 있는 모든 준비를 마쳐야 한다는 의미를 포함합니다. 법인 측이 계속해서 말소 이행을 지연하는 것은 계약의 핵심적인 목적 달성을 불가능하게 만드는 귀책사유가 되므로, 이를 근거로 계약 해제를 통보하고 지급했던 계약금 전액의 반환을 요구할 수 있습니다.

현재 잔금을 지급하지 않으셨기 때문에 추가적인 보증금 손실 위험은 막은 상황입니다. 섣불리 잔금을 치르거나 입주하여 전입신고를 하더라도, 수탁자의 동의 없는 신탁부동산 점유는 법적 대항력을 인정받지 못해 보증금을 전혀 보호받지 못할 수 있으니 주의해야 합니다. 신속하게 계약 해제 절차를 밟는 것이 중요합니다.

계약 해제 및 계약금 반환을 위해 지금 해야 할 일

  • 내용증명 발송

    임대인(법인)에게 '신탁등기 말소 의무 불이행으로 인한 계약 해제 및 계약금 반환 요청' 내용증명을 등기우편으로 발송하여 공식적인 의사표시를 남겨야 합니다.

  • 증거 자료 확보

    '신탁등기 말소' 특약이 명시된 임대차 계약서, 신탁등기가 말소되지 않은 현재 상태의 등기부등본, 은행의 대출 불가 통보서(또는 담당자의 확인서, 녹취 등)를 모두 확보해 두어야 합니다.

  • 가압류 신청 고려

    임대인이 계약금 반환을 거부할 경우를 대비해, 임대인(법인) 소유의 다른 부동산이나 예금 채권에 대한 가압류를 신청하여 채권을 확보하는 방안을 검토할 수 있습니다.

  • 지급명령 또는 소송 진행

    내용증명 발송 후에도 임대인이 계약금을 반환하지 않는다면, 확보된 증거를 바탕으로 법원에 신속하게 지급명령을 신청하거나 계약금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다.

관련 법령 및 판례

민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 또한 대법원 판례는 임대차계약에서 임대인이 특정 의무(예: 근저당권 말소)를 약정한 경우, 이를 이행하지 않으면 임차인이 계약을 해제할 수 있다고 보고 있습니다. 신탁등기 말소 의무 역시 마찬가지로 해석될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

내용증명은 꼭 변호사를 통해서 보내야 하나요?

아닙니다. 정해진 양식 없이 A4 용지에 6하 원칙에 따라 사실관계와 요구사항을 명확히 기재하고, 발신인과 수신인의 인적사항을 적어 우체국을 통해 발송하면 됩니다. 다만 법적 효력을 더 명확히 하고 싶다면 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

만약 임대인이 계약금을 돌려주지 않으면 어떻게 되나요?

내용증명에도 불구하고 계약금을 반환하지 않으면, 법원에 지급명령을 신청하거나 계약금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 승소 판결을 받으면 임대인의 재산을 강제집행하여 계약금을 회수할 수 있습니다.

이미 잔금을 치렀다면 어떻게 해야 하나요?

만약 잔금까지 치른 상황이라면 문제는 더 복잡해집니다. 즉시 변호사와 상담하여 전세사기 고소 및 보증금 반환 소송을 준비해야 합니다. 신탁등기가 말소되지 않은 상태에서는 보증금을 보호받기 매우 어렵기 때문에 신속한 법적 조치가 필요합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.