신탁등기 오피스텔 전세계약,
수탁자 동의 없이 진행했는데 파기할 수 있나요?

질문 신탁등기 오피스텔 전세계약, 수탁자 동의 없이 진행했는데 파기할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

신축 첫 입주 오피스텔 전세계약을 하고 계약금까지 보냈는데, 알고 보니 신탁등기가 되어 있는 집이었습니다. 부동산에서는 원래 신축은 다 그렇다며, 위탁자(현 소유자라고 소개받은 분)와 계약하고 잔금일에 소유권이전등기랑 신탁등기 말소를 동시에 진행하니 걱정 말라고 하더라고요.

계약서 쓸 때 등기부등본을 보니 소유자가 신탁회사로 되어 있어서 찜찜했지만, 계약금을 신탁사 계좌로 보내면 안전하다는 말에 그렇게 진행했습니다. 그런데 나중에 알아보니 신탁된 집은 수탁자인 신탁회사의 동의가 없으면 계약이 무효일 수 있고, 보증금을 떼일 수도 있다는 얘기를 들었습니다.

심지어 신탁원부를 떼어보니 이미 다른 임차인이 있는 것 같아 '신축 첫 입주'라는 말도 거짓말이었던 것 같습니다. 지금이라도 이 계약을 파기하고 계약금을 돌려받고 싶은데 가능할까요? 보증금 손실 위험 때문에 너무 불안해서 잠이 안 옵니다. 제가 어떻게 대처해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.09.08

답변 수탁자 동의 없는 신탁부동산 임대차계약은 대항력이 없어 보증금 전액을 잃을 수 있습니다. 잔금 지급을 즉시 중단하고 계약 해지를 요구해야 합니다.

결론부터 말씀드리면 매우 위험한 계약입니다. 신탁등기된 부동산의 법적 소유자는 등기부등본에 기재된 수탁자, 즉 신탁회사입니다. 따라서 임대차계약을 체결할 적법한 권한 역시 신탁회사에게 있습니다. 위탁자나 수분양자는 신탁원부에 별도로 정해진 바가 없다면 임대 권한이 없는 '무권한자'일 뿐입니다.

무권한자와 체결한 임대차계약은 신탁회사가 추후에 인정해주지 않는 한 법적으로 효력이 없습니다. 즉, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다. 만약 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 길에 나앉게 될 심각한 보증금 손실 위험에 처한 상황입니다.

'잔금일에 소유권 이전과 신탁 말소를 동시에 진행한다'는 말은 임대인과 중개인이 자주 사용하는 말이지만, 이 약속이 지켜지지 않을 경우 모든 피해는 임차인이 떠안게 됩니다. 계약금을 신탁사 계좌로 보낸 점이 그나마 다행일 수 있으나, 이것만으로 임대차계약의 유효성이 보장되는 것은 아닙니다. 현재로서는 잔금 지급을 절대적으로 보류하고, 계약의 하자를 근거로 계약 해지 및 계약금 반환을 적극적으로 요구해야 합니다.

보증금을 지키기 위한 대응 방법

  • 잔금 지급 보류 및 계약 해지 통보

    즉시 임대인(위탁자)과 중개사에게 내용증명 우편을 통해 '수탁자 동의 없는 무권한 계약' 및 '중요 권리관계(선순위 임차인 존재 가능성) 고지 누락'을 사유로 계약 해지를 통보하고, 기지급한 계약금 반환을 요구해야 합니다.

  • 신탁원부 재확인

    가까운 등기소에 직접 방문하여 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아 임대차 관련 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 임대 권한이 누구에게 있는지, 보증금은 누구에게 귀속되는지 등 구체적인 내용을 파악하여 협상 및 소송의 증거로 활용해야 합니다.

  • 수탁자(신탁사)에게 사실관계 확인

    신탁회사에 연락하여 해당 임대차계약에 대해 인지하고 있는지, 동의한 사실이 있는지 공식적으로 확인해야 합니다. 만약 신탁회사가 모르는 계약이라면 무권한 계약임이 더 명확해집니다.

  • 계약 유지를 원할 경우의 안전장치 확보

    만약 계약을 파기하지 않고 유지하기로 결정했다면, 잔금 지급 전 ①신탁회사의 날인이 찍힌 '임대차계약 동의서' 원본 확보, ②'보증금 반환 책임을 신탁회사가 진다'는 특약 명시, ③잔금일에 신탁등기 말소 및 소유권 이전 등기 접수증 확인 후 잔금 지급 등의 안전장치를 반드시 마련해야 합니다.

관련 법리 및 판례

대법원은 신탁부동산에 대해 수탁자의 사전 승낙 없이 위탁자와 체결한 임대차계약은 대항력이 없다고 일관되게 판시하고 있습니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다41945 판결 등). 이는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건(전입신고 등)을 갖추었더라도, 적법한 임대 권한이 없는 자와 체결한 계약이므로 법의 보호를 받을 수 없다는 의미입니다.

또한, 공인중개사가 신탁등기 사실을 알면서도 그 법률관계나 위험성에 대해 제대로 설명하지 않고 계약을 중개했다면, 이는 공인중개사법상 '성실·정확 설명 의무' 위반에 해당하여 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 신탁부동산 계약은 일반적인 계약과 달리 등기부등본만으로는 파악할 수 없는 위험이 많으므로, 계약 전 안심등기와 같은 서비스를 통해 권리관계를 철저히 분석하고 진행하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

신탁원부는 어디서, 어떻게 발급받나요?

신탁원부는 등기사항전부증명서의 일부로, 인터넷 등기소에서는 발급이 불가능하고 직접 관할 등기소에 방문하거나 무인발급기를 통해 발급받아야 합니다. 등기부등본 발급 신청 시 '신탁원부 포함' 옵션을 선택하면 됩니다.

수탁자 동의서가 있으면 100% 안전한가요?

수탁자의 동의서가 있다면 법적 대항력을 갖출 기본적인 요건은 충족됩니다. 하지만 동의서의 내용(보증금 반환 책임 주체 등)과 진위 여부를 꼼꼼히 확인해야 하며, 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입이 가능한지 추가로 확인하는 것이 가장 안전합니다.

계약 파기 시 계약금은 돌려받을 수 있나요?

임대인(위탁자) 및 중개사가 신탁관계의 중요 사항을 제대로 설명하지 않은 것은 계약의 중요 부분에 대한 착오를 유발하거나 기망 행위에 해당할 수 있습니다. 이를 근거로 계약 취소 및 계약금 반환 청구 소송을 진행해볼 수 있으며, 승소 가능성은 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.