신탁부동산에서 묵시적 갱신 후 집이 팔렸는데, 보증금을 누구에게 받아야 하나요?

질문 신탁부동산에서 묵시적 갱신 후 집이 팔렸는데, 보증금을 누구에게 받아야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2020년에 신탁등기가 되어 있는 빌라에 전세 계약을 했습니다. 당시 부동산을 통해 신탁회사의 동의가 있다는 확인서를 받았고, 계약 기간은 2022년까지였습니다. 계약 만기가 다가올 때쯤 집주인과 별다른 협의 없이 자연스럽게 묵시적 갱신이 되어 계속 거주해왔습니다.

문제는 얼마 전 집이 다른 사람에게 팔렸다는 사실을 알게 되면서 시작됐습니다. 저는 계약을 끝내고 이사를 가고 싶어 새 집주인과 이전 집주인(신탁 계약의 위탁자)에게 연락했지만, 서로에게 책임을 미루며 전세보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 불안한 마음에 일단 임차권등기명령을 신청해서 등기는 마친 상태입니다.

2022년까지의 계약에 대한 확인서만 있는데, 묵시적 갱신 기간에도 이 효력이 유지되는 건지 모르겠습니다. 지금 제 보증금을 돌려받으려면 이전 집주인, 신탁회사(수탁자), 아니면 집을 새로 산 매수인 중 누구를 상대로 소송을 해야 할까요? 이런 신탁부동산은 처음이라 보증금 손실 위험이 너무 커 보여 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.09.07

답변 신탁원부 분석을 통해 보증금 반환 의무자를 특정하고, 그를 상대로 소송을 진행해야 합니다.

신탁부동산 임대차 계약은 등기부등본의 소유자인 수탁자(신탁회사)의 동의가 있어야만 유효한 대항력을 가집니다. 질문자님의 경우, 최초 계약 당시 수탁자의 동의서를 받으셨지만 '묵시적 갱신' 기간에 대한 별도의 동의가 없었다는 점이 가장 큰 쟁점이 됩니다. 판례는 묵시적 갱신의 경우에도 임대차 조건이 동일하게 유지된다고 보지만, 신탁 관계에서는 신탁 계약의 내용에 따라 그 해석이 달라질 수 있습니다.

우선 임차권등기를 마치신 것은 매우 적절한 조치입니다. 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 중요한 법적 장치이기 때문입니다. 하지만 신탁부동산에서는 이 대항력을 누구에게 주장할 수 있는지가 복잡하게 얽힙니다. 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지는 신탁계약의 구체적인 내용, 즉 신탁원부에 기재된 임대차 관련 조항과 보증금 반환 책임 조항을 어떻게 해석하느냐에 따라 결정됩니다.

보증금 반환을 위해 지금 해야 할 일

  • 신탁원부 발급 및 분석
    관할 등기소에 방문하여 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아야 합니다. 원부 내용 중 '임대차에 관한 사항', '보증금 반환 주체' 조항을 통해 수탁자의 동의 범위와 책임 소재를 명확히 파악해야 합니다.

  • 보증금 반환 의무자 특정
    신탁원부 분석 결과에 따라, 보증금 반환 의무가 ①기존 임대인(위탁자), ②신탁회사(수탁자), ③새로운 소유자(매수인) 중 누구에게 있는지 법률 전문가의 검토를 받아 특정해야 합니다.

  • 내용증명 발송
    특정된 보증금 반환 의무자를 상대로 계약 종료 사실과 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송하여 소송 전 압박을 가하고, 추후 소송의 증거 자료로 활용합니다.

  • 보증금반환청구소송 또는 지급명령 신청
    내용증명에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한다면, 반환 의무자를 피고로 지정하여 보증금반환청구소송이나 지급명령을 신청해야 합니다. 임차권등기를 하셨기에 소송에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

관련 법리 및 판례

대법원 판례(2019다252709 등)는 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 체결된 임대차계약의 효력을 인정하면서도, 그 책임 관계는 신탁계약의 내용에 따라 개별적으로 판단해야 한다는 입장입니다. 즉, 신탁원부에 '보증금 반환 책임은 위탁자에게 있다'는 특약이 있다면 원칙적으로 수탁자나 새로운 소유자에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 반대로 수탁자가 임대차 계약의 당사자로 명시되어 있다면 수탁자에게 책임을 물을 수 있습니다.

따라서 질문자님의 상황은 묵시적 갱신 기간에 대한 수탁자의 동의 효력과 신탁원부의 구체적인 조항 해석이 관건입니다. 복잡한 권리관계가 얽혀 있으므로, 등기부등본과 신탁원부 서류를 기반으로 법률 상담을 통해 정확한 대응 방향을 설정하는 것이 매우 중요합니다.

자주 묻는 질문

신탁원부는 어디서 발급받을 수 있나요?

신탁원부는 등기부등본의 일부로 취급되지만 인터넷 등기소에서는 발급이 불가능합니다. 해당 부동산의 관할 등기소에 직접 방문하여 신청해야 발급받을 수 있습니다.

묵시적 갱신도 수탁자 동의가 필요한가요?

법적으로 묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 보지만, 신탁 관계에서는 신탁계약서(신탁원부)의 내용에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 이 부분이 법적 다툼의 소지가 될 수 있어 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

임차권등기를 해두면 무조건 보증금을 받을 수 있나요?

임차권등기는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 중요한 절차이지만, 보증금 반환을 보장하는 것은 아닙니다. 별도의 보증금반환청구소송을 통해 승소 판결을 받아야 강제집행(경매 등)을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.