부부 공동명의 아파트, 남편이 동의 없이
지분에 근저당권을 설정했는데 막을 수 있나요?

질문 부부 공동명의 아파트, 남편이 동의 없이 지분에 근저당권을 설정했는데 막을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

남편과 결혼할 때 마련한 아파트를 부부 공동명의(각 1/2 지분)로 등기했습니다. 그런데 얼마 전 우연히 등기부등본을 떼어보고 정말 충격적인 사실을 알게 됐습니다. 남편이 저와 한마디 상의도 없이 자기 지분 전부를 담보로 은행에서 대출을 받고 거액의 근저당권을 설정해 둔 겁니다. 등기부등본 을구를 보니 채권최고액이 수억 원에 달하더군요.

최근 남편의 사업이 어렵다는 건 알았지만, 우리 가족의 유일한 보금자리에 이런 일을 벌일 줄은 상상도 못 했습니다. 지금 심각하게 이혼까지 고려하고 있는데, 남편이 멋대로 담보 대출을 더 받아서 집이 경매로 넘어갈까 봐 밤에 잠도 안 옵니다. 제가 동의하지 않았는데 어떻게 이런 근저당권설정이 가능한 건가요?

단순히 반대 의사를 표시하는 것만으로 남편이 추가로 지분을 담보 잡는 걸 막을 수는 없는 건가요? 만약 이혼 소송과 재산분할을 진행하게 된다면, 제 재산을 지키기 위해 지금 당장 제가 할 수 있는 조치는 무엇이 있는지 궁금합니다. 이 근저당권 때문에 제 보증금 회수가능성에도 문제가 생길까 봐 너무 불안합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.15

답변 공유지분에 대한 근저당권 설정은 가능하며, 추가 설정을 막으려면 가압류 등 법적 조치가 필요합니다.

배우자분이 상의 없이 공동명의 아파트 지분에 근저당권을 설정하여 많이 놀라셨을 것 같습니다. 안타깝게도 현행법상 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자신의 지분을 자유롭게 처분하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 따라서 배우자가 본인 소유의 1/2 지분에 대해 근저당권을 설정한 행위 자체를 불법이라고 보기는 어렵습니다.

이는 부부 공동명의라 할지라도 각자의 지분은 독립된 소유권으로 인정되기 때문입니다. 은행 등 금융기관 역시 지분 소유자의 의사에 따라 해당 지분만을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이 경우 근저당권의 효력은 배우자의 지분에만 미치며, 질문자님의 1/2 지분에는 영향을 주지 않습니다. 하지만 만약 채무 불이행으로 해당 지분이 경매에 넘어가면, 제3자가 그 지분을 낙찰받아 아파트의 새로운 공유자가 되는 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 남편의 추가적인 담보권 설정을 막기 위해서는 단순한 반대 의사 표시만으로는 부족하며, 법적인 보전 조치를 검토해야 합니다. 특히 이혼 및 재산분할을 고려하고 있다면, 배우자의 지분에 대한 처분금지가처분이나 가압류 신청을 통해 재산을 묶어두는 것이 중요합니다.

현 상황에서 검토해야 할 조치

  • 배우자 지분에 대한 처분금지가처분 신청

    이혼 소송과 함께 재산분할을 청구할 계획이라면, 소송이 끝날 때까지 배우자가 자신의 지분을 매매, 증여하거나 추가 담보를 설정하는 등의 처분행위를 하지 못하도록 막는 보전처분입니다.

  • 배우자 지분에 대한 가압류 신청

    재산분할 외에 배우자에게 별도의 손해배상이나 대여금 등 금전 채권이 있을 경우, 해당 채권을 확보하기 위해 배우자의 지분을 임시로 압류하는 조치입니다.

  • 법률 전문가 상담 진행

    이혼, 재산분할, 보전처분 등은 복잡한 법적 절차를 수반하므로, 현재 상황과 등기부등본 등 관련 서류를 가지고 변호사와 구체적인 대응 방법을 상담하는 것이 필수적입니다.

  • 주기적인 등기부등본 확인

    보전처분 신청 전후로 등기부등본 을구에 새로운 권리 변동(추가 근저당, 가압류 등)이 있는지 주기적으로 확인하여 재산 상태를 파악해야 합니다.

관련 법령 (민법 제263조)

민법 제263조는 '공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다'고 규정합니다. 이 조항에 따라 각 공유자는 다른 공유자의 동의 없이도 자신의 지분을 담보로 제공하고 근저당권을 설정하는 것이 가능합니다. 채권최고액은 통상 대출 원금의 120~130% 수준에서 설정되며, 이는 실제 대출 원금뿐만 아니라 이자와 지연손해금까지 담보하기 위함입니다.

질문자님의 지분은 안전하지만, 향후 발생할 수 있는 보증금 손실 위험이나 재산권 분쟁을 막기 위해서는 현재 권리관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 안심등기 같은 서비스를 통해 등기부등본의 변동 내역을 실시간으로 확인하고, 법적 조치를 취하기 전 전문가의 도움을 받아 최선의 해결책을 찾으시길 바랍니다.

자주 묻는 질문

남편 지분이 경매로 넘어가면 제 지분도 함께 팔리나요?

아닙니다. 근저당권은 남편의 지분(1/2)에만 설정되었으므로, 경매가 진행되더라도 해당 지분만 매각 대상이 됩니다. 질문자님의 지분(1/2)은 매각되지 않으며, 낙찰자와 아파트를 공동으로 소유하게 됩니다.

처분금지가처분은 어떻게 신청하나요?

처분금지가처분은 이혼 및 재산분할청구 소송을 제기하면서 또는 그에 앞서 부동산 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 피보전권리(재산분할청구권 등)와 보전의 필요성을 소명해야 하므로 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

이미 설정된 근저당권을 제가 없앨 수는 없나요?

배우자가 금융기관에 진 채무를 대신 변제하지 않는 한, 적법하게 설정된 근저당권을 제3자인 질문자님께서 임의로 말소시킬 수는 없습니다. 채무 변제나 재산분할 과정에서 해당 채무를 정리하는 방향으로 협의가 필요합니다.

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판단 근거 및 출처

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