임차권등기 후 이사했는데 집주인이 항소했어요,
보증금 괜찮을까요?

질문 임차권등기 후 이사했는데 집주인이 항소했어요, 보증금 괜찮을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 한참 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 결국 보증금반환소송을 진행했습니다. 다행히 1심에서 승소 판결을 받았고, 법원에 임차권등기명령을 신청해서 등기부등본에 기재된 것까지 모두 확인했습니다. 이제 이사를 가도 제 대항력과 우선변제권이 유지된다고 들어서 안심하고 새로운 집으로 이사를 마쳤습니다.

그런데 얼마 전, 집주인이 1심 판결에 불복하고 항소했다는 소식을 들었습니다. 임차권등기까지 다 해놓고 이사했는데, 혹시라도 항소심에서 결과가 뒤집히거나 문제가 생겨 제 보증금 회수가능성에 영향이 갈까 봐 너무 불안합니다. 이미 보증사고가 나서 경매 절차도 진행될 수 있는 상황인데, 이런 경우 저는 어떻게 대응해야 할까요?

집주인이 항소한 이유도 궁금하고, 제가 지금이라도 준비해야 할 서류가 있는지, 이사한 것이 나중에 불리하게 작용하지는 않을지 걱정입니다. 제 소중한 전세 보증금, 이대로 문제없이 돌려받을 수 있을까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.03

답변 임차권등기가 완료되었다면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 항소심에 차분히 대응하시면 됩니다.

결론부터 말씀드리면, 임차권등기명령에 따라 등기가 완료된 것을 확인하고 이사하셨다면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 따라서 임대인의 항소 자체만으로 임차인의 권리가 불안정해지거나 보증금 회수가능성이 낮아지는 것은 아닙니다. 이미 소송 1심에서 승소하셨고, 법적 절차에 따라 임차권등기까지 마치셨으므로 매우 적절하게 대응하신 상황입니다.

임대인이 항소하는 주된 목적은 판결 확정을 늦춰 지연손해금 발생 시점을 늦추거나, 임차인이 주택을 완전히 인도하지 않았다는 '동시이행항변'을 주장하기 위함일 수 있습니다. 즉, '보증금을 돌려줄 테니 집부터 완전히 비워라'는 주장을 법적으로 다투려는 것입니다. 하지만 임차권등기를 마치고 이사까지 한 상황은 주택을 인도할 준비가 되었음을 명확히 보여주는 것이므로, 임대인의 주장이 받아들여질 가능성은 낮습니다. 오히려 항소심 기간만큼 보증금 반환이 지연된 것에 대한 지연손해금을 추가로 청구할 수 있습니다.

항소심 대응을 위해 준비할 증거 자료

  • 임차권등기 완료된 등기부등본

    대항력과 우선변제권이 유지되고 있음을 증명하는 가장 핵심적인 서류입니다.

  • 이사 및 전출 사실 증빙 자료

    주택을 완전히 비웠음을 증명하기 위해 이사한 날짜의 전출신고 내역, 집 내부가 비어있는 상태를 촬영한 사진, 동영상 등을 확보해두는 것이 좋습니다.

  • 주택 인도 의사 표시 증거

    임대인에게 집 비밀번호나 열쇠를 인계하겠다는 의사를 전달한 문자 메시지, 통화 녹음 등은 주택 반환 의무를 다했음을 보여주는 중요한 증거가 됩니다.

  • 공과금 및 관리비 정산 내역

    이사일까지의 관리비, 전기, 가스 요금 등을 모두 정산한 영수증은 실제 퇴거 사실을 객관적으로 뒷받침합니다.

관련 법령 (주택임대차보호법)

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 따르면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기가 완료되면 임차인은 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않으며, 이사 간 이후에 다른 주소로 전입신고를 하더라도 그 효력은 유지됩니다.

따라서 현재 상황은 법적으로 매우 안전하게 보호받고 있는 상태입니다. 임대인이 항소했더라도 이미 확보된 권리는 변하지 않으니, 준비된 서류를 바탕으로 법률대리인과 상의하여 차분하게 항소심에 대응하시면 됩니다. 보증금 손실 위험을 최소화하기 위한 법적 장치를 모두 마련해두신 만큼, 최종적으로 보증금을 안전하게 회수하실 수 있을 것입니다.

자주 묻는 질문

임차권등기 후 이사하면 확정일자 효력도 유지되나요?

네, 유지됩니다. 임차권등기는 기존의 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)을 그대로 박제하는 효과가 있습니다. 따라서 등기 완료 후 이사를 가거나 다른 곳으로 전입신고를 해도 기존의 확정일자 순위가 보존됩니다.

집주인이 항소하면 보증금 지연이자는 어떻게 되나요?

1심 판결 선고일 다음 날부터 돈을 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금이 발생합니다. 임대인이 항소하여 판결 확정이 늦어지더라도, 최종적으로 임차인이 승소하면 항소심 기간을 포함한 전체 기간에 대한 지연손해금을 받을 수 있습니다.

임차권등기 비용도 집주인에게 청구할 수 있나요?

네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청 및 그 등기와 관련하여 소요된 비용(등록면허세, 등기신청수수료, 변호사 보수 등)은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

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