건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있는데,
전세계약 해도 괜찮을까요?

질문 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있는데, 전세계약 해도 괜찮을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

역세권에 가격도 괜찮은 다가구주택 전세 매물이 나와서 가계약금을 걸었습니다. 정식 계약 전에 서류를 떼보려고 건축물대장을 발급받았는데, 첫 페이지 오른쪽 위에 노란색으로 ‘위반건축물’이라고 적혀 있어서 너무 놀랐습니다.

부동산에 물어보니, 옥상에 작게 창고처럼 무단증축한 것 때문에 그런 거고 요즘 이런 집 많다고, 사는 데는 아무 문제 없다고 하시더라고요. 집주인도 곧 시정하고 원상복구 할 거라 이행강제금도 더는 안 나올 거라고 걱정 말라고만 합니다.

하지만 저는 전세대출을 받아야 하고, 전세보증금반환보증 보험도 꼭 가입하고 싶습니다. 이런 불법건축물에 살아도 괜찮은 건지, 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 보증사고가 생기는 건 아닌지 불안합니다. 보증금 손실 위험 없이 안전하게 계약하려면 어떻게 해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.06.07

답변 위반건축물은 전세대출 및 보증보험 가입이 어려워 보증금 보호에 취약하므로 계약에 신중해야 합니다.

건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있다면 계약을 진행하기 전 매우 신중하게 접근해야 합니다. 공인중개사나 임대인의 ‘문제없다’는 말만 믿고 덜컥 계약했다가 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절되어 잔금을 치르지 못하거나, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있기 때문입니다.

은행과 보증기관(HUG, HF 등)은 임차인이 거주할 주택의 적법성을 중요한 심사 기준으로 삼습니다. 위반건축물은 건축법을 위반한 상태이므로 대출 및 보증 심사에서 부결될 가능성이 매우 높습니다. 특히 다가구주택은 여러 가구가 거주하여 권리관계가 복잡한데, 건물 자체에 법적 문제가 있다면 보증금 회수가능성을 예측하기 더욱 어려워집니다.

또한, 임대인이 시정명령을 이행하지 않으면 원상복구될 때까지 계속해서 이행강제금이 부과됩니다. 이 부담이 누적되면 임대인의 재정 상태가 악화될 수 있으며, 이는 곧 임차인의 보증금 반환 지연 또는 손실 위험으로 이어질 수 있습니다. 임대인의 ‘곧 시정하겠다’는 약속은 법적 효력이 없으므로, 현재 서류상 상태를 기준으로 판단해야 합니다.

계약 전 반드시 확인할 사항

  • 전세대출 실행 예정 은행에 해당 주소지(위반건축물)로 대출이 가능한지 사전 문의하기

    가계약 단계에서도 주소와 보증금 정보를 바탕으로 은행에 사전 심사 또는 상담을 받아볼 수 있습니다.

  • 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인하기

    위반건축물은 원칙적으로 보증보험 가입이 제한되므로, 가입이 거절될 경우 계약을 해제한다는 특약을 명시해야 합니다.

  • 건축물대장 변동사항 요약표를 통해 위반 내용 및 면적 확인하기

    발코니 등 경미한 위반인지, 가구 수를 늘리는 '방 쪼개기' 등 중대 위반인지 파악해야 위험도를 가늠할 수 있습니다.

  • 임대인의 이행강제금 체납 여부 확인하기

    임대인 동의를 얻어 미납국세열람을 신청하거나, 계약서에 '이행강제금 등 체납 사실이 없음을 확인하며, 만일 있을 경우 임차인에게 고지한다'는 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

관련 법령 및 기준

건축법 제79조 및 제80조에 따라 허가나 신고 없이 무단증축, 대수선, 용도변경 등을 한 건축물 소유자에게는 시정명령이 내려지며, 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과됩니다. 금융기관과 보증기관은 내부 규정에 따라 이러한 법적 불안정성을 가진 주택에 대한 대출 및 보증을 엄격히 제한하고 있습니다.

결론적으로, 위반건축물이라는 사실은 임차인에게 일방적으로 불리하게 작용하는 명백한 위험 요소입니다. 임대인이 문제를 해결하기 전까지는 계약을 보류하거나, 대출 및 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 조건 없이 해제하고 가계약금을 반환받는다는 특약을 반드시 명시해야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세보증보험 가입이 정말 불가능한가요?

네, HUG 주택도시보증공사 등 대부분의 보증기관은 위반건축물을 보증보험 가입 불가 대상으로 명시하고 있습니다. 예외적으로 경미한 위반 사항에 대해 승인되는 경우가 있으나, 원칙적으로는 가입이 어렵다고 보아야 합니다.

임대인이 이행강제금을 내고 있으면 괜찮지 않나요?

이행강제금은 위반사항이 시정될 때까지 계속 부과되는 벌칙입니다. 임대인이 이를 계속 납부한다는 것은 위반 상태가 해소되지 않았음을 의미하며, 누적된 재정 부담은 임차인의 보증금 반환에 악영향을 줄 수 있습니다.

계약서에 '위반건축물임을 인지하고 계약함'이라는 특약을 넣으면 어떻게 되나요?

해당 특약은 향후 위반건축물로 인해 발생하는 문제(대출 거절, 보증보험 가입 불가 등)를 임차인이 감수하겠다는 의미로 해석될 수 있습니다. 임차인에게 매우 불리한 조항이므로 절대 동의해서는 안 됩니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.