건축물대장 층별개요, 층별 면적과 용도는 어떻게 읽나요?

2026.05.01

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한 줄 답변

건축물대장 층별개요는 건물의 각 층이 어떤 용도로 허가받았고, 면적이 얼마인지 기록된 부분입니다. 계약하려는 집의 '용도'가 '주택'이 맞는지, 허가받은 '면적'과 실제 면적이 일치하는지 확인하는 것이 핵심입니다.

층별개요 핵심 확인 항목

건축물대장은 정부24 또는 건축행정시스템 세움터에서 발급받을 수 있습니다. 발급받은 서류에서 '층별개요' 부분을 찾아 아래 두 가지를 중점적으로 확인해야 합니다.

건축물대장 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함) 또는 읍·면동장에게 신청하거나, 인터넷을 통해 발급 또는 열람할 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항 본문·제7항).

※ 건축물대장 등본·초본은 정부24 홈페이지(http://www.gov.kr/portal/minwon) 또는 국토교통부 건축행정시스템 세움터 홈페이지(https://www.eais.go.kr)에서 발급 또는 열람할 수 있습니다.

확인 항목	무엇을 봐야 하나요?	왜 중요한가요?
층별 구조 및 용도	계약할 집의 '용도'가 '주택' (단독주택, 공동주택 등)으로 되어 있는지 확인	'근린생활시설' 등 비주거용이면 전세대출, 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
층별 면적	각 층의 면적 합계가 대장의 총 연면적과 일치하는지, 불법 증축 흔적은 없는지 확인	허가받지 않은 증축(위반건축물)이 있다면 보증금 회수에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

1. 층별 용도: 내가 살 집은 '주택'이 맞을까?

가장 먼저 볼 것은 '용도' 항목입니다. 전세 계약을 안전하게 하려면 내가 들어갈 집의 용도가 '단독주택', '다가구주택', '아파트', '연립주택', '다세대주택' 등 주거용으로 명확히 등록되어 있어야 합니다.

만약 용도가 '제2종 근린생활시설'이나 '사무소' 등으로 되어 있다면, 실제로는 주거용으로 사용하더라도 법적으로는 주택이 아닙니다. 이 경우 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어 보증금 보호가 어려워집니다.

2. 층별 면적: 혹시 불법 증축된 집은 아닐까?

'면적' 항목에서는 각 층의 면적을 확인합니다. 특히 옥탑방이나 복층 구조의 집을 계약할 때 주의 깊게 봐야 합니다. 층별개요에 기록된 면적과 실제 사용 면적이 눈에 띄게 차이 나거나, 층별개요에 없는 층(예: 옥탑)을 주거 공간으로 사용하고 있다면 불법 증축된 위반건축물일 가능성이 높습니다.

위반건축물은 왜 위험한가요?
위반건축물로 등재되면 HUG, HF 등 대부분의 보증기관에서 전세보증보험 가입이 거절됩니다. 또한 은행의 전세대출 심사도 통과하기 어렵습니다. 안심등기에서는 위반건축물 등재 시 '조건부적격'으로 판정하여 주의가 필요함을 알립니다.
집합건물이라면 '전유부'를 함께 확인하세요
아파트, 다세대주택 등 집합건물은 층별개요와 함께 내가 계약할 호수의 전용면적과 공용면적이 기록된 '전유부'를 확인하여 정확한 면적을 파악해야 합니다.