선순위채권 있는 집, 전세자금 대출·전세보증보험 가능할까

한 줄 답변

선순위채권이 있어도 조건에 따라 전세자금 대출과 전세보증보험 가입이 가능해요. 다만 전세자금 대출 심사와 보증보험 가입 심사는 별개이므로, 각각의 기준을 충족하는지 따로 확인해야 안전해요.

친구에게 물어봤어요

나 맘에 드는 전셋집을 찾았는데, 등기부를 보니 근저당이 있더라고.

전세자금 대출도 받아야 하는데, 이런 집은 대출도 안 나오고 위험한 거 아닐까? 계약해도 될지 모르겠어.

아, 근저당 있는 집이구나. 나도 예전에 알아볼 때 걱정 많았어. 근저당이 있다고 무조건 대출이 막히는 건 아니야. 은행마다 심사 기준이 다르거든.

그리고 전세자금 대출받는 거랑, 나중에 보증금 지키려고 드는 전세보증보험은 심사 기준이 또 달라서 따로따로 살펴봐야 해.

정말? 난 둘 다 안 될 거라고 생각했는데. 그럼 뭘 확인해야 하는 거야?

일단 은행에 대출이 가능한지 먼저 확인해보고, 동시에 보증보험 가입 조건도 되는지 체크해야지. 집에 잡힌 빚(선순위채권)이랑 내 보증금을 합한 금액이 집 시세에 비해 너무 높으면 둘 다 어려울 수 있거든. 등기부랑 시세 정보를 가지고 꼼꼼히 따져봐야 해.

계약 전 내려야 할 핵심 결정 3가지

선순위채권이 있는 집, 덜컥 계약하기 전에 이 3가지는 꼭 확인해야 해요. 전세자금 대출과 보증보험은 내 보증금을 지키기 위한 중요한 장치이기 때문이에요.

1전세대출과 전세보증보험' 심사 기준이 다른가요?

많은 분들이 전세자금 대출을 받으면 보증보험도 당연히 가입될 거라고 생각해요. 하지만 두 제도는 목적과 심사 기관, 기준이 달라요. 전세자금 대출이 가능하다고 해서 보증보험 가입이 보장되는 것은 아니에요.

전세자금 대출은 임차인이 보증금을 마련하도록 은행 등 금융기관이 돈을 빌려주는 상품이에요. 반면 전세보증보험은 계약 종료 후 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 보증기관(HUG, HF, SGI)이 대신 보증금을 지급해주는 보험 상품이죠.

따라서 계약하려는 집의 선순위채권이 대출 심사 기준은 통과했지만, 보증보험 가입 기준은 넘어서는 경우가 생길 수 있어요. 안전한 계약을 위해서는 두 가지 모두 가입 가능한지 계약 전에 확인해야 해요.

1. 전세자금 대출 가능 여부

대출을 신청할 은행에 직접 문의하여 해당 주택으로 대출이 가능한지 확인해야 해요. 은행은 주택의 담보가치, 선순위채권 규모, 임차인의 신용도 등을 종합적으로 심사해요.

2. 전세보증보험 가입 가능 여부

주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 보증기관의 가입 조건을 확인해야 해요. 주로 '선순위채권 + 전세보증금'이 주택 시세의 일정 비율 이내여야 한다는 기준이 있어요.

2근저당 있으면 전세자금 대출이 막히나요?

집에 근저당이 설정되어 있으면 대출이 무조건 거절될 거라고 생각하기 쉬워요. 하지만 은행은 근저당 유무만으로 대출을 결정하지 않아요.

은행은 대출 심사 시 LTV(주택담보대출비율)와 유사한 개념으로 주택의 담보가치를 평가해요. 집 시세에서 선순위채권과 실행할 전세 대출금을 포함한 총 부채가 차지하는 비율을 보는 거죠. 이 비율이 은행의 내부 기준을 넘지 않으면 대출이 가능할 수 있어요.

예를 들어, 집주인이 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건이라면 대출이 가능할 수 있어요. 이 경우, 대출 실행 조건으로 '근저당 말소'가 포함될 수 있죠. 따라서 계약 전에 대출받을 은행에 문의해 정확한 가능 여부와 필요 조건을 확인하는 것이 가장 중요해요.

확인할 서류는 등기부등본(을구)이며, 여기서 근저당권의 채권최고액을 확인할 수 있어요. 이 정보를 가지고 은행 상담 시 제시하면 더 정확한 답변을 얻을 수 있습니다.

3채권최고액, 실제 빚 중 어떤걸로 계산하나요?

등기부등본에 적힌 채권최고액을 보고 집주인의 실제 빚이 그만큼이라고 단정하는 경우가 많아요. 하지만 채권최고액은 실제 대출 원금(실채무액)과 달라요.

채권최고액은 금융기관이 빌려준 원금에 이자나 연체료 등을 대비해 통상 원금의 120~130% 수준으로 설정하는 금액이에요. 예를 들어 채권최고액이 1억 2,000만 원이라면, 실제 대출 원금은 1억 원일 가능성이 높죠. 집주인이 대출금을 일부 상환했다면 실제 빚은 더 적을 수 있어요.

보증보험 심사 등에서는 보통 채권최고액을 기준으로 위험도를 계산해요. 하지만 실제 위험도를 더 정확히 파악하려면 임대인에게 요청해 대출 잔액 증명서 등을 확인하는 것이 좋아요. 다만 임대인이 개인정보라며 거절할 수도 있으므로, 최소한 등기부의 채권최고액을 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 안전해요.

다가구주택의 경우 등기부에 나오지 않는 다른 세입자들의 '선순위 보증금' 총액도 확인해야 해요. 이 금액 역시 내 보증금보다 변제 순위가 앞서는 선순위채권에 해당하기 때문이에요. 임대인에게 '확정일자 부여 현황'이나 '전입세대 열람 내역'을 요청해 확인해야 합니다.

계약 위험을 줄이는 특약 작성법

전세자금 대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우를 대비해 계약을 안전하게 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는 특약을 넣는 것이 중요해요. 단순히 '대출이 안 나오면 계약을 무효로 한다'고만 적으면 분쟁의 소지가 있어요.

특약에는 어떤 조건이 충족되지 않았을 때, 누가, 언제까지 계약금을 반환할지 구체적으로 명시해야 해요.

임차인의 전세자금 대출 신청이 임대인 또는 해당 주택의 권리관계 문제로 금융기관 심사에서 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환한다. (단, 임차인의 귀책사유로 인한 부결 시에는 적용되지 아니한다.)

위 예시는 전세자금 대출에 대한 특약이에요. 전세보증보험 가입을 조건으로 할 경우에도 비슷한 형식으로 작성할 수 있어요. 실제 계약에서는 당사자 간의 합의를 통해 조건과 반환 범위, 기한 등을 구체적으로 정해야 해요.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 마음에 드는 집에 근저당이 설정되어 계약을 망설이는 분
  • 전세자금 대출과 전세보증보험을 함께 이용하려는 분
  • 다가구주택이나 신축 빌라 전세 계약을 앞둔 분
  • 대출 부결 시 계약금 반환 특약을 아직 넣지 않은 분

판단 근거 및 출처