근저당 있는 집 전월세 계약, 보증금 위험 꼭 따져보세요

등기부등본 ‘을구’를 보면 근저당권이 기록되어 있어요. 여기서 ‘채권최고액’이라는 금액을 가장 먼저 확인해야 해요. 채권최고액은 집주인이 돈을 갚지 못할 때를 대비해 금융기관이 설정한 최대 확보 가능 금액으로, 보통 실제 대출 원금의 120%~130% 수준이에요.

많은 분들이 ‘집 시세 - 실제 대출금 + 내 보증금’이 안전하다고 생각하지만, 실제로는 ‘채권최고액’을 기준으로 위험도를 판단해야 해요. 집이 경매에 넘어가면 법원은 실제 대출 잔액이 아닌 채권최고액 범위 안에서 은행에 먼저 돈을 나눠주기 때문이에요.

계약 전 등기부등본에서 아래 항목들을 확인하고, 위험 수준을 가늠해야 해요.

1. 채권최고액
집주인의 대출 규모를 파악하는 가장 중요한 기준이에요. 금액이 클수록 위험도가 높아요.

2. 권리자
어느 금융기관에서 대출을 받았는지 알 수 있어요. 제1금융권이 아닌 곳이라면 대출 조건이 상대적으로 불리할 수 있어 더 주의가 필요해요.

3. 접수일자
근저당권이 설정된 날짜예요. 이 날짜가 내 확정일자보다 빠르면, 경매 시 은행이 나보다 먼저 돈을 받아 가요.

보증금 회수 가능성을 판단하는 핵심은 ‘(선순위 권리 금액 + 내 보증금) ÷ 예상 매매가’ 비율을 계산해 보는 거예요. 일반적으로 이 비율이 70%를 넘어가면 위험하다고 보지만, 이건 절대적인 기준은 아니에요. 아파트인지, 빌라인지, 최근 시세 변동은 어떤지에 따라 안전 기준은 달라질 수 있어요.

여기서 ‘선순위 권리’란, 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 먼저 돈을 받아 갈 권리를 말해요. 대표적으로 근저당권의 채권최고액이 있고, 다가구주택이라면 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 ‘선순위 보증금’도 포함돼요. 임대인의 미납 세금이 있다면 이 또한 보증금보다 우선 변제될 수 있어요.

정확한 판단을 위해 아래 정보를 확인해야 해요.

1. 예상 매매가 확인
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 최근 거래된 가격을 확인해요. 시세는 보수적으로, 가장 낮은 금액을 기준으로 잡는 것이 안전해요.

2. 선순위 보증금 확인(다가구주택 등)
임대인에게 ‘확정일자 부여 현황’ 서류를 요청해 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 총액을 확인해야 해요. 아파트는 보통 해당 사항이 없어요.

3. 임대인 세금 체납 여부 확인
계약 전 임대인의 동의를 얻어 ‘미납국세열람’을 신청하거나, 계약서에 ‘잔금일에 임대인은 세금완납증명서를 제출한다’는 특약을 넣을 수 있어요.

“세입자의 잔금으로 기존 대출을 갚고 근저당을 말소할 것”이라는 건 전월세 계약에서 매우 흔한 약속이에요. 하지만 이 약속을 말로만 믿고 계약하는 것은 위험해요. 만약 집주인이 잔금을 받고도 대출을 갚지 않으면, 내 보증금은 후순위로 밀려나 큰 손실을 볼 수 있거든요.

따라서 이 약속은 반드시 계약서에 구체적인 ‘특약’으로 명시해야 법적 효력을 가질 수 있어요. 단순히 ‘잔금일에 말소한다’고만 적으면 불충분할 수 있어요. 상환 절차가 이행되지 않았을 때 계약을 어떻게 할 것인지까지 명확히 해야 해요.

계약서 특약에는 아래 내용을 포함해 임대인과 합의하는 것이 좋아요.

1. 말소 대상 특정
등기부등본의 접수번호를 기재해 어떤 근저당권을 말소할 것인지 명확히 해요.

2. 이행 시점과 방법
‘임대인은 잔금 지급과 동시에 OOO은행 근저당권(접수번호 제XXXX호)을 상환하고 말소 등기를 신청한다’와 같이 구체적으로 작성해요.

3. 위반 시 효과
‘위 특약이 이행되지 않을 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 즉시 계약금과 중도금(또는 잔금) 전액을 반환한다’는 내용을 포함해요.

잔금일에는 임차인 또는 법무사가 은행에 동행하여 대출 상환을 직접 확인하고, ‘상환영수증’과 ‘등기말소 신청 접수증’을 받아두는 것이 좋은 방법이에요.