전월세 계약금 보내기 전 꼭 확인할 6가지

공인중개사가 알려준 사람이 집주인일 거라고 생각하기 쉬워요. 하지만 계약은 반드시 등기부등본상 소유자와 직접 하거나, 소유자의 위임을 받은 대리인과 해야 해요.

만약 소유자가 아닌 사람과 계약하면 임대차 계약 자체가 무효가 될 수 있고, 보증금을 돌려받지 못하는 큰 사고로 이어질 수 있어요. 특히 가족이나 관리인이라고 말하는 경우에도 반드시 소유자의 위임 여부를 서류로 확인해야 안전해요.

1. 등기부등본 확인
등기부등본 ‘갑구’에 기재된 소유자의 이름, 주민등록번호 앞자리, 주소가 계약하려는 사람의 신분증과 일치하는지 확인해요.

2. 대리인 계약 시 확인 서류
소유자 인감증명서가 찍힌 위임장, 소유자 인감증명서, 대리인 신분증을 모두 확인해야 해요. 위임장에는 위임하는 계약의 내용(부동산 주소, 계약 종류, 보증금 등)이 구체적으로 적혀 있어야 해요.

3. 계약금 송금
계약금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로 직접 보내야 해요. 대리인이나 제3자 명의 계좌로의 송금은 절대 금물이에요.

‘요즘 대출 없는 집이 어디 있나’라고 생각하며 대수롭지 않게 넘길 수 있어요. 하지만 내 보증금보다 먼저 변제될 권리, 즉 선순위 권리가 너무 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있어요.

등기부등본 ‘을구’에서 근저당권의 채권최고액을 확인해야 해요. 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라 보통 원금의 120~130%로 설정돼요. 또한 등기부에 드러나지 않는 선순위 임차인의 보증금이나 체납 세금도 내 보증금보다 우선할 수 있어 주의가 필요해요.

1. 등기부등본 을구 확인
근저당권, 전세권 등 선순위 권리의 채권최고액 합계를 확인해요.

2. 안전성 판단 기준
일반적으로 (선순위 채권최고액 + 내 보증금)이 매매 시세의 70% 이하일 때 비교적 안전하다고 보지만, 이는 절대적인 기준은 아니에요. 아파트 외 주택은 더 보수적으로 판단해야 해요.

등기부등본 갑구에 소유자 이름 대신 ‘신탁’이라는 글자가 보일 수 있어요. 신탁등기된 부동산은 서류상 소유자가 신탁회사이므로, 임대인(위탁자)과 직접 계약하면 대항력이 없어 보증금을 보호받지 못해요.

신탁등기된 집은 원칙적으로 신탁회사의 동의를 받거나 신탁회사와 직접 계약해야 해요. 이를 확인하기 위해서는 등기부등본과 함께 ‘신탁원부’를 반드시 발급받아 내용을 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 갑구 확인
소유권 이전과 함께 ‘신탁’이라는 등기가 있는지 확인해요. 신탁 등기가 있다면 등기번호를 확인해 신탁원부를 발급받아야 해요.

2. 신탁원부 확인
등기소에 직접 방문하여 발급받을 수 있어요. 신탁원부에서 임대차 계약에 대한 권한이 누구에게 있는지(위탁자인 임대인 or 수탁자인 신탁회사), 계약 시 필요한 조건이나 동의 절차는 무엇인지 확인해요.

실제 집이 깔끔하고 좋아 보여도, 서류상으로는 문제가 있는 집일 수 있어요. 대표적인 것이 불법 건축물이에요. 베란다를 무단 확장하거나, 허가 없이 여러 세대로 나누는 ‘방쪼개기’를 한 경우가 해당돼요.

이런 집에 전입신고를 해도 전세보증보험 가입이 거절될 수 있고, 은행에서 전세대출을 받을 때도 불이익이 있을 수 있어요. 또한 위반 사항 때문에 집주인이 이행강제금을 내야 하는 상황에 처하면 보증금 반환에 문제가 생길 수도 있죠.

1. 건축물대장 확인
정부24 또는 구청에서 건축물대장을 발급받아 ‘변동사항’란에 ‘위반건축물’이라고 표시되어 있는지 확인해요.

2. 실제 면적과 용도 확인
건축물대장의 면적, 층수, 주택 종류(예: 다가구주택, 다세대주택)가 실제와 일치하는지, 계약하려는 공간의 용도가 ‘주거용’으로 되어 있는지 확인해요. 근린생활시설을 주거용으로 쓰는 경우도 주의해야 해요.

집주인이 “보증보험 가입에 협조해주겠다”고 말하는 것만으로는 충분하지 않아요. 보증보험은 가입하고 싶다고 해서 무조건 가입할 수 있는 게 아니라, 보증기관의 심사를 통과해야 하기 때문이에요.

선순위채권 과다, 주택 가격 산정 불가, 위반건축물 등재, 임대인의 신용 문제 등 다양한 사유로 가입이 거절될 수 있어요. 계약을 다 했는데 보증보험 가입이 안 된다는 사실을 뒤늦게 알게 되면 난감한 상황에 처할 수 있죠.

1. 보증기관 앱/사이트에서 사전 조회
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등 보증기관의 웹사이트나 앱에서 계약할 집 주소로 보증 가입이 가능한지 미리 조회해 볼 수 있어요.

2. 선순위채권 비율 확인
집값 대비 선순위채권 비율이 보증기관의 기준(예: HUG는 주택가격의 90% 이내에서 선순위채권과 보증금을 합한 금액)을 초과하지 않는지 미리 계산해봐야 해요.

구두 약속은 법적 효력이 없어요. “잔금 때까지 대출을 갚겠다”거나 “보증보험 가입이 안 되면 계약금을 돌려주겠다”는 약속은 반드시 계약서에 특약으로 명시해야 해요.

특약이 없다면, 나중에 문제가 생겨 계약을 진행할 수 없게 되어도 임차인의 단순 변심으로 취급되어 계약금을 돌려받지 못할 수 있어요. 따라서 계약의 전제가 되는 중요한 조건들은 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

1. 계약서 특약 활용
계약의 중요 조건이 이행되지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다는 내용을 구체적으로 기재해요.

2. 특약 예시
“임대인은 잔금 지급일까지 등기부등본상 근저당권(접수번호 제00호)을 말소하기로 하며, 이행되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

3. 보증보험 관련 특약
“임차인의 전세보증금반환보증 가입이 임대인의 귀책사유로 불가능할 경우, 본 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환한다."