전월세 만기 60일 전부터 준비해야 할 7가지

한 줄 답변

계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 재계약 또는 해지 의사를 명확히 전달해야 해요. 이 시기를 놓치면 ‘묵시적 갱신’이 되어 이전과 같은 조건으로 계약이 자동 연장될 수 있어요.

친구에게 물어봤어요

나 지금 사는 집 전세 만기가 곧 다가오는데, 언제부터 뭘 준비해야 할지 막막하다. 그냥 가만히 있으면 알아서 연장되는 거 아니었어?

가만히 있으면 ‘묵시적 갱신’이 될 수 있긴 한데, 만약 집주인이 보증금을 올려달라고 하거나 네가 이사 가고 싶으면 미리 얘기해야 해. 법적으로 정해진 기간이 있거든.

정해진 기간? 그게 언젠데?

주택임대차보호법에 따르면 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지는 집주인한테 의사를 알려야 해. 이사 갈 거면 보증금은 언제 돌려받을 수 있는지, 계속 살 거면 조건은 어떻게 할 건지 정해야 하니까 지금부터 준비해야지.

만기 전 내려야 할 핵심 결정 3가지

계약 만료가 다가오면 현재 집에 계속 살지, 새로운 집으로 이사할지 결정해야 해요. 어떤 선택을 하든 내 보증금을 지키고 권리를 주장하기 위해 꼭 확인해야 할 것들이 있어요.

1계속 살까, 이사 갈까? 재계약과 해지 결정하기

가장 먼저 현재 계약을 연장할지, 아니면 종료하고 이사할지 결정해야 해요. 각각의 경우에 따라 임대인에게 의사를 전달해야 하는 방식과 시점이 달라지기 때문이에요. 단순히 전화나 문자로만 알리면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증명하기 어려울 수 있어요.

의사 전달은 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 해요. 이 기간에 임대인과 임차인 모두 아무런 통지를 하지 않으면, 계약은 이전과 동일한 조건으로 2년 더 자동 연장돼요. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 해요.

1. 재계약(갱신)을 원할 때
‘계약갱신청구권’을 사용해 1회에 한해 계약을 2년 연장할 수 있어요. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없어요. 단, 임대료는 이전 금액의 5% 범위 내에서 증액을 요구할 수 있어요.

2. 계약 종료(해지)를 원할 때
이사 계획이 있다면, 늦어도 만기 2개월 전까지는 임대인에게 계약을 종료하겠다는 의사를 명확히 알려야 해요. 이는 임대인이 새로운 세입자를 구하고 보증금을 반환할 시간을 주기 위함이에요.

3. 의사 전달 방법
가장 확실한 방법은 내용증명 우편이지만, 통화 녹음이나 문자 메시지, 카카오톡 대화 등 날짜와 내용이 명확히 기록된 자료도 증거로 활용될 수 있어요. ‘확인했다’는 임대인의 답변까지 받아두는 것이 안전해요.

2보증금은 안전할까? 최신 등기부등본 다시 확인하기

재계약을 하든 이사를 가든, 내 보증금을 안전하게 돌려받는 것이 가장 중요해요. 처음 계약할 때 등기부가 깨끗했다고 해서 지금도 그렇다고 단정할 수는 없어요. 내가 사는 동안 집주인이 바뀌었거나, 새로운 대출(근저당권)이 생겼을 수 있기 때문이에요.

만약 새로운 권리가 설정되었다면, 이는 내 보증금보다 후순위이므로 크게 걱정하지 않아도 돼요. 하지만 집주인이 바뀌었다면 새로운 집주인에게 보증금 반환 의무가 승계되었는지, 재계약 시 누구와 계약서를 작성해야 하는지 확인해야 해요.

1. 새로운 권리 설정 여부
등기부등본 ‘을구’에서 새로운 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었는지 확인해요. 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태라면 이 권리들은 내 보증금보다 후순위가 돼요.

2. 다가구주택의 경우
나보다 먼저 이 집에 들어온 다른 세입자가 있는지, 보증금 총액이 얼마인지 확인해야 해요. 재계약 시점의 선순위 보증금 총액과 근저당권을 합한 금액이 집값에 비해 너무 높다면 보증금 반환에 위험이 있을 수 있어요.

3보증금 반환, 어떻게 준비해야 할까?

이사를 결정했다면 가장 중요한 절차는 바로 보증금을 제때 돌려받는 것이에요. 임대인이 만기일에 맞춰 보증금을 바로 주면 좋지만, 다음 세입자가 구해져야 줄 수 있다며 미루는 경우도 종종 발생해요. 이런 상황에 대비해 법적 절차를 미리 알아두는 것이 좋아요.

만약 만기일이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 ‘임차권등기명령’을 신청할 수 있어요. 임차권등기를 해두면, 내가 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 즉, 보증금을 돌려받을 권리를 지키면서 자유롭게 이사할 수 있게 되는 거죠.

1. 보증금 반환 시점 합의
계약 해지를 통보할 때, 만기일에 보증금을 반환해달라는 점을 명확히 하고 기록을 남겨두세요.

2. 임차권등기명령 준비
만기 이후에도 보증금을 받지 못했다면, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 신청에 필요한 서류(임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본 등)를 미리 확인해두는 것이 좋아요. 등기부에 임차권이 기록된 것을 확인한 후에 이사해야 권리가 유지돼요.

3. 보증금 반환 소송
임차권등기명령 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 최종적으로 보증금 반환 청구 소송을 통해 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있어요.

재계약 시 주의사항과 특약 작성법

임대인과 재계약에 합의했다면, 변경된 조건을 반영한 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서에 내용을 추가해야 해요. 특히 보증금이나 월세에 변동이 있다면 반드시 서면으로 남겨야 법적 보호를 받을 수 있어요.

1. 증액된 보증금 보호 방법
보증금을 올려서 재계약했다면, 증액된 금액에 대해 계약서에 확정일자를 새로 받아야 해요. 기존 계약서는 그대로 보관하고, 새로운 계약서에 ‘기존 계약을 연장하며 보증금 얼마를 증액한다’는 내용을 명시하는 것이 좋아요.

2. 특약으로 분쟁 예방하기
임대인이 만기 시점에 맞춰 보증금을 반환하기로 약속했다면, 이 내용을 특약으로 명시할 수 있어요. 또는 집의 수리나 시설물 교체에 대한 합의가 있었다면, 이 역시 계약서에 구체적으로 기재하는 것이 안전해요.

임대인은 계약 만료일인 OOOO년 OO월 OO일에 타 임대차 계약 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 반환한다. 위반 시 발생하는 법적 절차 비용 및 손해는 임대인이 부담하기로 한다.

실제 계약에서는 당사자 간의 합의 내용을 바탕으로 조건과 책임을 구체적으로 정해야 해요.

이런 분들은 꼭 확인하세요

  • 전월세 계약 만기가 3개월 앞으로 다가온 분
  • 계약갱신청구권을 사용해 재계약하려는 세입자
  • 만기일에 맞춰 이사하고 보증금을 돌려받아야 하는 분
  • 집주인이 바뀐 사실을 최근에 알게 된 분

판단 근거 및 출처