사회초년생이라면 '신탁등기'나 '신탁원부'라는 용어를 처음 접할 때가 있습니다.

이런 용어들이 낯설어 계약 과정에서 간과되기 쉽지만 신탁등기가 설정된 부동산에 전세나 월세로 들어갈 경우 주의할 점이 많습니다.

여러분은 계약 전에 반드시 위험요소를 파악하고 대처 방안을 준비하시기 바랍니다!!

1. 신탁등기란 무엇일까요?

A(위탁자)가 자신의 부동산을 B(수탁자)에게 맡기면 B는 이 부동산을 대신 관리하거나 처분할 수 있습니다

신탁등기는 이 부동산이 신탁된 상태라는 것을 등기부등본에 기록하는 절차로, 이렇게 되면 해당 부동산의 소유권이나 관리 권한은 수탁자에게 넘어가게 됩니다.

즉, 소유자는 위탁자이지만, 외부에서 보기에는 수탁자가 관리자로 인식됩니다.

2. 신탁등기의 효력, 왜 중요한가요?

신탁등기가 설정된 부동산은 일종의 신탁재산으로 취급됩니다. 이 부동산은 일반 재산과는 달리 제약이 많아 집주인이라도 마음대로 사용할 수 없죠.

예를 들어, 세입자가 전세로 계약을 했다면, 보증금을 반환할 책임은 기본적으로 수탁자에게 있으므로 '누가 보증금을 돌려줘야 하는가?'가 불분명해질 수 있습니다.

특히 임대차 보증금을 돌려받기 위해서라도 신탁등기의 권리와 의무를 정확히 알아두는 것이 중요합니다.

3. 신탁원부란?

신탁원부는 신탁등기의 '기록지'와 같은 개념입니다. 등기부등본에는 수탁자 이름 정도만 적혀 있지만, 신탁원부에는 더 많은 정보가 기록됩니다.

여기에는 위탁자, 수탁자, 수익자 등 신탁에 관련된 인적사항과 계약의 주요 내용이 기재됩니다.

예를 들어, 누가 보증금을 반환해야 하는지, 임대차 관련 관리 책임은 누구에게 있는지 등도 담겨있어 신탁등기 부동산의 안전도를 파악할 때 반드시 참고해야 하는 서류입니다.

4. 신탁등기부동산, 전월세 주의사항

신탁등기가 되어있는 부동산에 전세나 월세로 들어가려면 사전에 신탁원부와 신탁계약서를 확인해야 합니다.

이런 서류들은 신탁 재산을 관리하는 방식을 규정하고 있어, 나중에 문제가 생길 경우 도움을 받을 수 있습니다.

① 계약 상대방 확인 신탁등기된 부동산의 경우, 누구와 계약을 체결하고 누구에게 보증금이나 월세를 지급할지 명확히 알아야 합니다. 위탁자와 계약했다 하더라도 수탁자가 임대인의 권리를 이어받는 경우가 많아, 임대료를 수탁자에게 지급해야 할 수도 있습니다. ​

② 보증금 반환 문제 신탁된 부동산에서는 수탁자가 보증금 반환 책임을 가질 수 있습니다. 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 신탁원부와 신탁계약서를 통해 꼼꼼히 체크하세요.

③ 보증금 반환 책임 계약 체결 전, 신탁된 부동산의 임대차보증금 반환 책임이 수탁자에게 있는지, 위탁자에게 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

이를 통해 보증금 반환 문제가 발생하지 않도록 준비할 수 있습니다.

④ 말소조건 계약 매매 또는 전세 계약 시 신탁등기가 있는 경우, 보통 말소 조건으로 잔금을 지급하게 됩니다. 말소 조건이란 매도인이 매매대금을 다 받고 신탁등기를 말소해 소유권이 매수인에게 넘어가는 조건입니다.

5. 신탁등기부동산, 보증보험 X

신탁등기가 있는 부동산은 보증보험 가입이 어려워요. 보증보험은 보증금을 보호하기 위해 필요한데, 신탁등기가 걸려 있으면 보증보험 측에서 위험을 이유로 가입을 제한할 수 있어요.

따라서 신탁 부동산은 계약 조건을 두번 더 확인하고 위험성이 큰 경우는 계약을 재고하는 것이 좋아요.